인천지방법원 2025타경503897. 부평동 참빛아파트 2층 201호, 전용 39.62㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김경철이고, 등기상 말소기준권리는 2022.08.03. 이영순 근저당권 30,000,000원입니다. 문제는 이 근저당보다 앞선 2021.10.29. 전입·점유를 가진 차현우의 임차권입니다. 보증금이 140,000,000원으로 현재 최저가 87,500,000원보다 커서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고 실질취득은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 을구 6번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 차현우 임차권의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차에서 가격 비교의 기준은 140,000,000원이 아니라 실질취득 87,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로75번길 33, 2층201호 (부평동,참빛아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.62㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호 · 공부상 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김경철 (2021.10.29. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 148,389,079원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2022.08.03. 설정된 이영순 근저당권입니다. 이후의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 차현우의 주민등록·점유개시는 2021.10.29.로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있음으로 확인됩니다. 임차권등기는 2023.12.04.이지만 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차현우 | 2층 201호 39.62㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 | 2021.10.18 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 제출 |
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 하락 추세를 함께 본다
참빛아파트 동일 면적 39.62㎡ 거래는 7건이며, 전체 평균은 136,142,857원입니다. 하지만 전체 평균에는 과거 160,000,000원 거래가 포함되어 있으므로 가격 메리트 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 119,000,000원, 최신 거래도 2024.11. 119,000,000원입니다. 현재 최저가 87,500,000원은 최근 12개월 평균의 73.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 39.62㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2022.07 | 39.62㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2022.04 | 39.62㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2022.03 | 39.62㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.03 | 39.62㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 39.62㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.07 | 39.62㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.62㎡ | 1건 | 119,000,000원 |
수치만 보면 확약 적용 후 실질취득 87,500,000원은 최근 12개월 평균 119,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -14.4%로 하락 방향이고, 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 136,142,857원 대비 크게 싸다는 이유만으로 가격 점수를 높게 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 임차인 차현우 보증금 | 140,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 근저당권 · 이영순 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,389,079원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 차현우 보증금 부족분 54,475,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 이 사건은 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순서에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 북동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2003.01.10입니다. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지이며 북측으로 주부토로75번길에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,934,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 동일 면적 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세가 -14.4%이므로 재매각 시 거래량과 가격 변동성을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 6번 차현우 임차권등기에 실제로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권 구조 이해. 확약이 없으면 현재 회차 룰상 인수는 54,475,000원이고, 추가 유찰 시 인수액은 더 늘어납니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근 자료 우선. 전체 평균 136,142,857원보다 최근12개월 평균·최신 거래 119,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근 추세 -14.4%를 함께 반영해야 합니다.
- 거래량 점검. 총 8세대이고 최근12개월 동일 면적 거래가 1건뿐이므로 실거래 표본이 적습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 125,000,000원 감정가가 1회 유찰되어 87,500,000원까지 내려온 아파트입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 54,475,000원을 인수하게 되고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 가까워집니다.
이번 사건은 그 위험을 바꾸는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 핵심입니다. 정확도 규칙에 따라 해당 차현우 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리하고, 현재 실질취득은 87,500,000원으로 봅니다. 이 금액은 최근12개월 평균 119,000,000원의 73.5%지만, 최근 가격 추세가 -14.4%이고 거래 표본이 적습니다. 따라서 확약 원문 확인과 하락 추세·환금성 검토가 함께 필요한 물건입니다.