* 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 임차인의 대항력 및 잔여보증금 인수책임까지 유효하게 해소한다는 전제입니다. 현재 확인되는 확약 관련 문구는 말소동의이므로, 원문 확인 전에는 확정적으로 0원이라고 판단할 수 없습니다. 확약 효력이 인정되지 않으면 현재 회차의 배당표상 인수액은 73,097,200원입니다.
인천지방법원 2025타경505640. 부평동 카리스뷰 6층 601호는 감정평가상 공동주택인 도시형 생활주택 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 49.4㎡이며, 감정가 214,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 149,800,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 권리분석은 단순히 1회 유찰에 따른 가격 인하만 보고 접근할 수 없습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 존재하기 때문입니다.
임차인 이민서는 2021.10.15 전입했고, 확정일자는 2021.09.27입니다. 말소기준인 박영식의 근저당권 설정일 2022.01.10보다 앞섭니다. 보증금은 220,000,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 확약을 제외한 일반적인 배당 구조에서는 배당받지 못하는 보증금의 인수 문제가 발생합니다. 이번 사건의 결정적 변수는 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그 인수 문제를 어디까지 해소하는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 35, 6층 601호 (부평동, 카리스뷰) |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 공동주택(도시형 생활주택) 아파트 |
| 전용면적 / 층수 | 49.4㎡ · 12층 건물 중 6층 601호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬래브지붕 |
| 건물 사용승인 관련 | 준공일 2015.01.28 |
| 단지 규모 | 카리스뷰 · 28세대 |
| 소유자 | 노정희 · 2021.11.12 소유권이전 등기 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 | 214,000,000원 |
| 최저매각가 | 149,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 232,353,485원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.10 박영식 근저당권 · 채권최고액 44,000,000원 |
| 임차인 | 이민서 · 실제 임차인 1명 · 보증금 220,000,000원 |
| 특이사항 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리인 박영식의 근저당권과 그 이후 설정된 가압류, 강제경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 농협은행 근저당권은 이미 말소되었고, 신용보증기금의 과거 강제경매개시결정도 취하 후 말소되었습니다. 등기상 후순위 채권의 미배당과 선순위 임차보증금의 인수 문제는 서로 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 220,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민서 | 6층 601호 49.4㎡ 전부 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 |
확약 확인 유효 시 실질 0원* 룰상 73,097,200원 |
| 실제 임차인 | 이민서 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.08.21 |
| 전입신고일 | 2021.10.15 |
| 점유개시일 | 2021.10.15 |
| 확정일자 | 2021.09.27 |
| 보증금 | 220,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.11.17 · 을구 4번 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.11.17 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 앞선 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 현재 회차 예상배당 | 146,902,800원 |
| 현재 회차 룰상 미배당 | 73,097,200원 |
| 확약 반영 | 대항력 및 잔여보증금 인수책임 해소 확인 시 실질 0원* |
주택도시보증공사는 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 강제경매 신청채권자이며 말소동의 확약서 제출 주체로 기재되어 있으나, 별도의 임차보증금 1건을 추가로 합산할 근거는 없습니다. 실제 임차인은 이민서 1명이고 분석 대상 보증금은 220,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 보라
카리스뷰는 28세대 규모이며, 비교 대상은 전용 49.4㎡ 안팎의 실거래입니다. 전체 10건의 평균은 195,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 단독 기준으로 삼기 어렵습니다.
최근 12개월 실거래는 2026.04 거래 1건, 169,000,000원입니다. 최신 거래 역시 같은 금액이며, 최근 거래의 과거 대비 추세는 -14.8%로 하락하고 있습니다. 따라서 과거 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 위험합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.95㎡ | 8층 | 169,000,000원 |
| 2025.02 | 49.93㎡ | 6층 | 162,000,000원 |
| 2023.06 | 49.06㎡ | 12층 | 200,000,000원 |
| 2023.04 | 49.86㎡ | 11층 | 217,000,000원 |
| 2023.03 | 49.72㎡ | 7층 | 123,000,000원 |
| 2022.10 | 49.93㎡ | 5층 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 48.95㎡ | 11층 | 262,000,000원 |
| 2021.10 | 49.4㎡ | 6층 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 49.95㎡ | 8층 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 49.4㎡ | 8층 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 195,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 169,000,000원 |
④ 실질 취득부담 — 확약 적용 여부가 가격 판단을 바꾼다
| 감정가 | 214,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 149,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 169,000,000원 |
| 최저가 / 최근 시세 | 88.6% · 확약 유효 시 적용 가능한 비교 |
| 최저가 / 전체 평균 | 76.6% · 과거 거래 포함, 보조 지표 |
| 확약 유효 시 | 실질 인수 0원* · 최저가 149,800,000원 기준 |
| 확약 미적용 시 | 최저가 + 인수 73,097,200원 · 보증금 220,000,000원 수준의 실질 부담 |
확약이 유효하면 현재 최저가는 최신 실거래 169,000,000원의 88.6%로, 최근 거래보다 낮습니다. 다만 하락 추세와 단일 거래 표본을 고려하면 이 차이를 확정적인 투자수익으로 해석할 수 없습니다.
반대로 확약이 인수책임을 해소하지 못하면 보증금 220,000,000원이 최저가보다 크므로 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가합니다. 그 결과 실질 취득부담은 보증금 수준에 머무르며, 최근 실거래가보다 높은 구조가 유지됩니다. 이 경우 최저가만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정 · 확약 미반영 배당 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,897,200원 |
| 1. 임차인 이민서 · 우선변제 | 220,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 근저당 · 박영식 | 44,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 15,403,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 | 16,613,413원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,464,477원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 | 5,480,434원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국캐피탈 | 5,006,400원 | 0원 |
| 8. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 232,353,485원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,897,200원과 임차인 배당 146,902,800원으로 매각대금 149,800,000원이 소진되는 추정 구조입니다. 임차인 미배당 73,097,200원은 확약 효력 확인 전의 룰상 인수액이며, 후순위 채권의 미배당액과 구분해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 말소동의 확약서가 배당액 자체를 변경한다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하와 인수액 증가
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 149,800,000원 | 73,097,200원 | 유효 시 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 104,860,000원 | 117,408,040원 | 유효 시 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 73,402,000원 | 148,319,236원 | 유효 시 실질 0원* |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부개서초등학교 서측 인근에 위치하며 아파트·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 입지여건은 무난한 편으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 부평역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층 601호입니다. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 과밀억제권역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기도 있어 적용 여부와 취득 절차를 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 404.9㎡, 지목 대, 공시지가 2,965,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 카리스뷰는 28세대 규모로, 최근 12개월의 유사 면적 실거래는 1건입니다. 최근 거래의 과거 대비 추세가 -14.8%라는 점을 고려하면 과거 전체 평균만으로 재매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 적용 대상과 조건, 대항력 포기 여부, 잔여보증금 청구 포기 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기 말소동의만으로 보증금 인수책임이 당연히 해소된다고 단정하지 마세요.
- 임차보증금 인수 여부. 이민서의 보증금 220,000,000원과 현재 회차 미배당 추정액 73,097,200원을 기준으로, 확약이 인정되지 않을 경우의 취득부담을 별도 계산해야 합니다.
- 명세서와 매각조건 확인. 매각물건명세서의 을구 4번 주택임차권등기 인수 문구와 확약서 단서, 매각조건 변경 여부를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 인도 관련 합의 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 구분. 확약 효력이 확인되면 최저가 149,800,000원과 최근 실거래 169,000,000원을 비교할 수 있습니다. 확약 미적용 시에는 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질 취득부담을 기준으로 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래의 과거 대비 추세는 -14.8%이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 전체 평균 195,500,000원을 현재 시세로 단정하지 마세요.
- 체납·조세 확인. 부평구 압류와 관련된 조세채권, 배당에 영향을 주는 세금 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다. 조세채권의 성격과 법정기일에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 확인한 뒤 인수금액과 입찰조건을 최종 판단하세요.
맺으며 — “1.498억이냐, 보증금 2.2억이냐”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 149,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 169,000,000원과 비교하면 확약 효력이 확인된 경우에는 가격 차이가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 무시하면 전혀 다른 분석이 됩니다.
현재 회차의 확약 미반영 인수액은 73,097,200원입니다. 유찰이 반복되어도 미배당 보증금이 증가하므로 실질 취득부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반면 제출된 말소동의 확약서가 대항력 및 잔여보증금 인수책임까지 유효하게 해소한다면 해당 임차인 인수액은 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 확약의 효력과 범위를 확인하는 것입니다. 그 확인이 이루어진 다음에야 최근 실거래와의 가격 비교가 의미를 갖습니다. 아울러 최근 가격 추세가 -14.8%로 하락하고, 최근 12개월 실거래가 1건뿐이라는 점도 최종 입찰 판단에 반영해야 합니다. 확약 확인 전에는 룰상 인수를 남겨 두고, 확인 후에는 인수 해소 여부와 최근 시세를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.