인천지방법원 2025타경507295. 인천광역시 미추홀구 주안동 91-1, 91-9 삼성빌라B동 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정가 80,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.11.10 설정된 농협은행주식회사 근저당권 50,400,000원이고, 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 단순히 “1회 유찰되어 70%”라는 숫자가 아닙니다. 현재 배당추정에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 잡혀 있지만, 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감될 수 있고, 임차인 김순이의 보증금과 확정일자도 확인이 필요합니다. 여기에 2024.10.10 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 상태도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507295 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 91-1 2층202호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 석바위로101번길 11 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 한태경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 38,159,603원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.10 을구 9번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 50,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.11.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 등기상 그 뒤의 압류 5건과 2025.04.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 세금은 등기 순서만으로 배당 우선순위를 단정할 수 없고, 제공된 배당추정에도 당해세 해당 시 선순위 차감 가능이 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김순이 | 2019.10.01 | 2025.05.20 배당요구 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김순이의 전입일 2019.10.01은 말소기준권리 2016.11.10보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 56,000,000원으로 감정가 80,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰에 따른 법원 최저가 하락을 보여주는 수치이며, 감정가 대비 할인율 자체가 곧 시세 대비 저가를 의미하는 것은 아닙니다. 이 사건의 가격 판단은 실제 취득비용과 권리·배당 위험을 함께 놓고 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 56,000,000원 | 50,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 12,305,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 23,853,920원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 근저당권 미배당은 채권자의 회수 문제이고, 그 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,192,000원 |
현재 배당추정에서는 근저당권 50,400,000원이 전액 배당되고 4,192,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 삼성빌라(B동)은 6세대입니다.
- 건물. 벽돌조 스라브위 기와 3층 건물의 2층 202호이고 사용승인일은 1989.06.28입니다. 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배, 창호는 목재 및 알루미늄샤시 2중창입니다.
- 입지. 인천석암초등학교 남서측 인근으로 연립주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 인근에 인천2호선 시민공원역, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 164.8㎡, 공시지가는 1,592,000원/㎡이며 사다리형·완경사·소로한면 조건입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 존재하면 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 실제 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2024-10290-001과 법원경매의 현재 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 김순이의 전입일은 2019.10.01로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 최우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 배당표 해석. 현재 56,000,000원 시나리오의 소유자 잔여 4,192,000원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치입니다.
- 가격 판단. 56,000,000원은 감정가 80,000,000원의 70%라는 의미일 뿐, 그 자체로 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
- 표시 확인. 본 건물 외벽에는 ‘삼성빌라B동’ 표시가 있습니다.
맺으며 — 인수보다 ‘세금·공매·임차인 보완’이 핵심
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2016.11.10 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 김순이도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 국세·지방세 압류 5건, 2024.10.10 공매공고, 임차인의 보증금·확정일자 미상이 함께 존재합니다. 따라서 핵심은 “56,000,000원이 싸냐”가 아니라 세금 우선순위와 공매 진행, 임차인 배당관계를 확인한 뒤 실질취득액 56,000,000원의 적정성을 판단하는 것입니다.
