인천지방법원 2025타경5525. 부천시 원미구 중동 미림프라자오피스텔 10층 1005호입니다. 사건 기록상 현재 소유자는 한미란이며, 2025.08.05 상속을 원인으로 2025.12.11 소유권을 취득했습니다. 이후 2025.12.23 청산을 위한 형식적경매개시결정이 등기됐습니다. 권리분석의 기준점은 2014.08.12 설정된 부천농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 12,000,000원입니다. 해당 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2004년 오정농업협동조합 가압류 433,527,949원이 있었지만 2004.08.19 이미 말소됐고, 2006년 한규영 명의 소유권이전 역시 현재 소유권 이전 과정에서 말소된 과거 등기입니다. 현재 제공된 권리관계에서 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 별도 인수권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1131-2 미림프라자오피스텔 10층 1005호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로 169 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설 · 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층 건물 내 10층 1005호 |
| 소유자 | 한미란 (2025.08.05 상속, 2025.12.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2014.08.12 부천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제가 발생하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2014.08.12 부천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.12.23 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 현재 최저가 68,000,000원을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 68,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 68,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 54,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 43,520,000원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오에서도 부천농업협동조합의 12,000,000원 채권최고액은 전액 배당되는 계산이고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이것은 권리 배당 구조의 안정성을 보여줄 뿐, 68,000,000원·54,400,000원·43,520,000원이 실제 시장가보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 1. 근저당 · 부천농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한미란 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,376,000원 |
집행비용 1,624,000원과 부천농업협동조합 근저당 12,000,000원을 배당한 뒤 소유자 교부 잔여액은 54,376,000원으로 계산됩니다. 경매개시결정의 채권액은 특정되지 않아 배당액 0원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 신중동역 남측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 7호선 신중동역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설이며, 토지는 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 로폭 약 35미터, 서측으로 약 15미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 지역·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 976.3㎡이며 공시지가는 7,300,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 미납 재확인. 현황조사에서 관리비 미납상태가 확인됐으므로 실제 미납 범위와 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 업무시설 이용상태 확인. 물건 표시는 근린시설이지만 감정평가상 공부 용도는 업무시설입니다. 실제 사용상태와 필요한 이용 조건을 현장에서 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 68,000,000원이 시세보다 낮다는 전제 없이 주변 동일·유사 업무시설 거래 및 매물과 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2014.08.12 부천농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 보고, 매각물건명세서와 등기부를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 확인”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 임차인은 확인되지 않고, 2014.08.12 부천농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 미배당 0원으로 계산됩니다.
다만 가격 판단은 다릅니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액 68,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 결론낼 수 없습니다. 더구나 공부상 업무시설이고 현황조사에서 관리비 미납상태가 확인됐습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·관리비·실제 이용 및 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 하는 물건으로 정리하는 것이 맞습니다.
