인천지방법원 2025타경508816. 인천 미추홀구 주안동 화이트빌라 2동 1층 102호, 전용 37.93㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 99,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,300,000원입니다. 표면적으로는 최근 12개월 평균 95,000,000원의 72.9%지만, 이 사건은 가격표보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
말소기준권리는 2025.04.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.01.22. 안은별의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 76,000,000원입니다. 안은별은 2022.01.27. 전입, 2022.01.12. 확정일자를 갖춰 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 69,300,000원을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 67,652,600원을 배당받아 8,347,400원이 남습니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 안은별에게 남는 8,347,400원은 계산상 부족분일 뿐, 정확도 규칙상 이 임차인과 관련한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 안은별에게만 적용됩니다. 별도 점유자 송암덕의 위험까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1488-15 화이트빌라 2동 1층 102호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 인주대로408번길 25-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.93㎡ · 지상4층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이준헌 (2020.03.23. 매매 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 69,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 83,081,078원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 확약 밖 임차관계가 핵심
현재 확인되는 실제 임차·점유 관계는 2명입니다. 안은별은 임차보증금 76,000,000원, 전입 2022.01.27., 확정일자 2022.01.12.가 확인되고 임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 송암덕은 2023.09.18. 전입했고 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 송암덕은 대항력 확정으로 단정하기보다 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안은별 | 2022.01.27 | 2022.01.12 | 76,000,000원 | 있음 | 가능 | 실질 0원 · 말소동의 확약 |
| 송암덕 | 2023.09.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 표면 할인율보다 실질취득 확인이 먼저
화이트빌2동은 12세대, 2002.06.04. 사용승인된 다세대주택입니다. 동일·유사 면적 거래 6건의 전체 평균은 103,166,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 35.74㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2022.08 | 37.13㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2022.06 | 37.93㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2022.04 | 37.93㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2021.09 | 35.74㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 2021.09 | 35.74㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 95,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 95,000,000원이고, 현재 최저가 69,300,000원은 그 72.9%입니다. 숫자만 보면 25,700,000원 낮지만, 최근 가격 흐름은 과거 구간보다 -9.4%로 하락했습니다. 더 중요한 점은 송암덕의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 자체가 확정되지 않았다는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,400원 |
| 1. 임차인 안은별 보증금 | 76,000,000원 | 67,652,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 83,081,078원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 안은별 보증금 부족분은 8,347,400원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 안은별 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 위 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 송암덕의 금액이 반영돼 있지 않으므로, 이것만으로 전체 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 안은별 계산상 부족분 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 69,300,000원 | 8,347,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 48,510,000원 | 28,763,180원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,957,000원 | 43,054,226원 | 실질 0원 |
안은별만 놓고 보면 유찰이 반복될수록 배당 부족분은 커지지만, 확약이 적용되므로 그 부족분이 곧 매수인 실질 인수액이 되지는 않습니다. 그러나 송암덕은 별개입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 전체 실질취득가가 얼마가 되는지 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며 2002.06.04. 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 주안남초등학교 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 146.8㎡, 공시지가 1,326,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균은 95,000,000원이고 최근 구간은 과거보다 -9.4% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송암덕 보증금 확인이 최우선. 전입은 2023.09.18.로 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질 인수액 산정이 불가능합니다.
- 안은별 확약서 원문 확인. 배당표상 부족분은 8,347,400원이지만 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 처리되는 부분이므로 제출된 확약의 적용 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 표면 할인율만 보지 않기. 최저가 69,300,000원은 최근12개월 평균 95,000,000원의 72.9%지만 이는 송암덕 관련 인수 가능액을 포함하지 않은 숫자입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 과거보다 -9.4%이므로 전체 6건 평균 103,166,666원만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.01.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 관련 원본과 처리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 하나로 전부 깨끗해진 사건은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 오해는 안은별의 임차권 문제가 풀렸으니 인수 위험 전체가 0원이라고 보는 것입니다. 안은별의 보증금 76,000,000원은 현재 매각가에서 8,347,400원이 부족하지만 말소동의 확약서 때문에 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다.
그러나 송암덕은 전입일이 2023.09.18.로 2025.04.17. 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 69,300,000원이 최근 시세 95,000,000원의 72.9%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 최근 시세 흐름도 -9.4%입니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 낙찰가가 아니라 송암덕의 보증금과 실제 인수범위를 확인해 실질취득가를 확정하는 것입니다.
