대구지방법원 2025타경11159. 구미시 인의동 399-5의 토지와 4층 건물 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실, 2층 다가구주택 4가구와 제2종근린생활시설 사무소, 3층 다가구주택 6가구, 4층 다가구주택 6가구입니다. 토지는 390㎡의 대지이고 준주거지역에 속합니다.
등기상 말소기준은 2022.08.04. 공단새마을금고 근저당권 384,000,000원입니다. 이후의 구미시·국·고양시 압류, 신한카드 가압류, 경매개시결정과 임차권등기는 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11159 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 인의동 399-5 · 경상북도 구미시 여헌로7길 28 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 4층 건물 · 토지 390㎡ |
| 이용상태 | 1층 계단실 · 2층 다가구주택 4가구 및 제2종근린생활시설(사무소) · 3층 다가구주택 6가구 · 4층 다가구주택 6가구 |
| 소유자 | 이서연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,261,300원 / 522,468,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 공단새마을금고 / 326,986,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 일괄매각 | 목록1 지상 수목(조경수 등), 목록2에 부합된 계단실옥탑 및 발코니 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2022.08.04. 설정된 공단새마을금고 근저당권입니다. 현재 확인되는 임차관계의 전입일은 2022.08.10. 이후이고, 각 자료의 대항력 판정도 모두 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
② 임차관계 — 인수 0원이지만 다가구라 확인량이 많다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송혜용 | 302호 | 2022.10.07 | 2,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 황영주 | 305호 | 2023.09.13 | 1,700원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박시은 | 201호 | 2023.03.09 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장은화 | 202호 | 2024.01.15 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 신혜원 | 206호 | 2022.09.07 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최황규 | 301호 | 2025.03.12 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 황보석 | 501호 | 2022.08.29 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김일규 | 506호 | 2022.08.18 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이장희 | 507호 55㎡ | 2022.09.26 | 110,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김태진 | 207호 50㎡ | 2023.02.07 | 110,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이지은 | 205호 30㎡ | 2022.09.26 | 20,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 성시호 | 306호 70㎡ | 2022.08.10 | 110,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 신혜민 | 303호 30.2㎡ | 2024.01.04 | 3,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김효진 | 307호 49.58㎡ | 2022.10.27 | 30,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박시온 | 201호 25.77㎡ | 2023.03.09 | 20,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 지주택 | 주거 | 2022.09.07 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
이지은 임차권은 최초 등기 후 2025.02.19. 경정결정으로 임차보증금이 20,000,000원으로 정정된 내용을 반영했습니다. 각 임차관계는 전입일이 2022.08.04. 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
③ 가격 — 49% 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가 1,066,261,300원에서 현재 최저매각가는 522,468,000원으로 내려왔고, 감정가 대비 49%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 522,468,000원입니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 평균 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 다가구주택과 토지의 가치는 임대수익, 실제 공실, 호실별 상태, 토지가치 등에 좌우되므로 현재 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 시세 할인율은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 522,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,624,680원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 공단새마을금고 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 신한카드주식회사 | 9,027,875원 | 9,027,875원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,815,445원 |
현재 최저가 가정에서는 모델에 반영된 채권 393,027,875원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 121,815,445원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인동초등학교 남측 인근. 단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층. 위생·급배수설비, 도시가스공급설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 390㎡ · 준주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 · 공시지가 572,000원/㎡.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준주거지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 다가구주택 수익가치와 토지가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 16명의 임차관계와 임차권등기, 보증금 미상 호실의 실제 계약·점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 구미시·국·고양시 압류가 있어 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 배당표의 정확도가 올라갑니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 호실별 보증금·계약시점에 따른 별도 검토가 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 지상 수목과 계단실옥탑·발코니가 포함되는 매각범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 다음 회차 리스크. 추가 유찰 시 채권자 미배당이 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확인 가능한 권리와 실제 수익가치
이 사건의 권리구조 자체는 말소기준이 명확합니다. 2022.08.04. 공단새마을금고 근저당 이후 등기된 압류·가압류·임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이것이 곧 저가매수라는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 522,468,000원은 감정가의 49%지만, 비교할 실거래 시세자료가 없고 임차관계가 많으며 세금·최우선변제 미반영 요소도 존재합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 매력은 별도 검증”입니다. 다가구주택은 숫자 하나보다 호실별 점유·임대차·세금과 실제 수익을 끝까지 대조하는 것이 핵심입니다.
