인천지방법원 2025타경509810. 검암동 해피하우스 102동 4층 401호, 전용 60.85㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가는 206,000,000원, 현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 144,200,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 30% 할인된 가격이지만, 권리관계를 넣으면 그림이 달라집니다. 말소기준권리는 2024.02.15. 인천신용보증재단 가압류 25,395,340원인데, 그보다 앞선 2021.07.20. 전입·점유가 확인되는 임차관계와 2025.07.30. 등기된 오현종의 주택임차권이 존재합니다.

특히 매각물건명세서는 을구 9번 주택임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 152,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 보증금이 현재 최저가 144,200,000원보다 크므로, 단순 룰상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득액은 약 152,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 이 물건을 “1.442억짜리”라고 보는 것은 권리분석상 맞지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

현재 등기부상 말소기준권리는 2024.02.15. 인천신용보증재단 가압류입니다. 그 뒤 롯데카드·검단농업협동조합·삼성카드·신한카드·국민건강보험공단·주택도시보증공사 등의 권리가 이어지며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 자체가 소멸하는 것과 임차보증금 미배당분의 매수인 인수는 별개의 문제입니다. 매각물건명세서가 오현종의 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했기 때문에, 미배당 보증금은 별도로 계산해야 합니다.

② 임차인 분석 — “소멸등기”만 보고 끝내면 안 된다

오현종의 임차권등기 원문에는 계약일자 2021.06.05.와 2023.07.19., 보증금 198,000,000원과 152,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 이 리포트의 실질취득 계산은 매각물건명세서가 인수 문구에서 직접 특정한 152,000,000원을 기준으로 합니다. 입찰 전에는 두 계약의 변경·갱신 관계와 현재 잔존 보증금 범위를 원본으로 다시 맞춰야 합니다.

③ 시세 비교 — 기준은 1.442억이 아니라 약 1.52억

같은 해피하우스 101동·102동, 전용 60.85㎡의 확인된 실거래는 2024.06. 2층 155,000,000원 1건입니다. 실거래 표본이 한 건에 불과하므로 폭넓은 시세대로 단정하기는 어렵지만, 제공된 최근 12개월 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 155,000,000원으로 동일합니다.

현재 최저가는 실거래 155,000,000원의 93.0%라서 겉으로는 약 7% 할인처럼 보입니다. 하지만 대항 임차권을 반영한 실질취득액 약 152,000,000원은 실거래의 약 98.1%입니다. 즉 실제 가격 여유는 약 3,000,000원 수준으로 좁아집니다. 여기에 박선예의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 위험까지 남아 있으므로, 최저가 1.442억만 근거로 “시세보다 싸다”라고 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)

위 표와 도넛은 144,200,000원 매각을 가정한 채권배당 계산값을 그대로 표시한 것입니다. 총 채권액 232,671,495원 중 예상배당 141,381,200원, 미배당 91,290,295원입니다. 다만 이 계산선에는 매각물건명세서가 별도로 명시한 오현종 임차보증금 인수 문제가 반영되어 있지 않으므로, 매수인 실질부담 판단에는 임차권 분석을 우선해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다.
• 입지. 간재울초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 서측 약 8미터, 동측 약 18미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 토지. 정방형 평지, 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,049,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 29세대 규모이고 동일면적 확인 실거래가 1건에 그쳐, 가격 판단 시 거래표본이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 계산. 현재 최저가 144,200,000원이 아니라 오현종 보증금 인수를 반영한 약 152,000,000원을 가격 비교 기준으로 두어야 합니다.
• 오현종 임차권 원본 대조. 임차권등기에는 보증금 198,000,000원과 152,000,000원, 두 계약일자가 함께 기재돼 있습니다. 현재 잔존 보증금과 계약 변경관계를 확인해야 합니다.
• 박선예 점유관계 확인. 전입일은 2021.07.20.이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 별도 임대차인지, 현재 권리가 존재하는지 확인이 필요합니다.
• 배당표와 인수액을 분리해 보기. 채권배당 계산상 매수인 인수액 0원으로 표시된 값만 보고 판단하지 말고, 명세서의 임차보증금 인수 문구를 우선 반영해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 동일면적 실거래가 2024.06. 155,000,000원 1건뿐이므로, 3,000,000원가량의 차이를 충분한 안전마진으로 단정하기 어렵습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기명령 원본을 서로 대조한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “1.442억 낙찰”이 아니라 “약 1.52억 취득”으로 봐야 한다

이 물건의 가장 큰 착시는 한 차례 유찰된 최저가 144,200,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 206,000,000원에서 크게 내려왔고, 155,000,000원 실거래보다도 낮습니다. 하지만 매각물건명세서가 보증금 152,000,000원의 대항 임차권과 미배당 잔액 인수를 명시하므로, 실제 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 152,000,000원입니다.

이 기준에서는 확인된 실거래 155,000,000원과의 차이가 약 3,000,000원에 불과합니다. 동시에 박선예의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 오현종의 임차권등기에는 198,000,000원과 152,000,000원 두 보증금 기재가 함께 존재합니다. 29세대 다세대주택에 동일면적 거래 표본도 한 건뿐이라는 점까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 유찰 할인율이 아니라 임차권의 정확한 잔액과 추가 점유관계를 확정하는 것입니다.