인천지방법원 2025타경509893. 송도동 이편한세상송도 108동 30층 3002호 아파트입니다. 감정가는 707,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 494,900,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.01.29. 주식회사우리은행 근저당권 385,000,000원입니다. 이후 설정된 오에스비저축은행 근저당, 국중서 가압류, 조성찬 근저당, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당표에서는 우리은행 근저당에 385,000,000원, 오에스비저축은행 근저당에 102,551,000원이 배당되고 이후 채권에는 미배당이 발생합니다. 그러나 그 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고 내역도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509893 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 108동 30층 3002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상33층 건물 내 30층 |
| 소유자 | 이칠규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 707,000,000원 / 494,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 449,613,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.01.29. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 오에스비저축은행 근저당, 국중서 가압류, 조성찬 근저당, 삼성카드 가압류, 오에스비저축은행 및 유아이제사십차유동화전문의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 74.5%
동일평형으로 매칭된 전용 84.42㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 664,041,666원, 최신 거래는 2026.09 689,000,000원, 표본 최저는 607,000,000원, 최고는 690,000,000원입니다. 현재 최저매각가 494,900,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.42㎡ | 39 | 689,000,000원 |
| 2026.09 | 84.42㎡ | 16 | 685,000,000원 |
| 2026.09 | 84.42㎡ | 18 | 690,000,000원 |
| 2026.09 | 84.42㎡ | 5 | 635,000,000원 |
| 2026.08 | 84.42㎡ | 7 | 607,000,000원 |
| 2026.08 | 84.42㎡ | 24 | 647,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 31 | 673,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 25 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 84.42㎡ | 27 | 672,500,000원 |
| 2026.06 | 84.42㎡ | 30 | 665,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 20 | 685,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 18 | 635,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.4163㎡ | 12건 | 664,041,666원 |
현재 최저가 494,900,000원은 실거래 표본 최저인 607,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 664,041,666원과 최신 거래 689,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최소한 제시된 최근 실거래 자료와 비교할 때 가격 차이가 분명한 구간입니다. 다만 개별 호수의 향·내부 상태·점유 상태는 실거래 평균만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 494,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,349,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 385,000,000원 | 385,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사오에스비저축은행 | 517,200,000원 | 102,551,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 국중서 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 조성찬 | - | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,260,880원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 947,460,880원 중 예상 배당액은 487,551,000원이고, 미배당액은 459,909,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 494,900,000원 | 487,551,000원 | 459,909,880원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 346,430,000원 | 340,779,980원 | 606,680,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 242,500,999원 | 238,305,985원 | 709,154,895원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서 오에스비저축은행 예상 배당은 102,551,000원이고, 2회·3회 유찰 시에는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천송담초등학교 동측 인근으로 아파트단지·단지내 상가·학교가 혼재하는 주거지역이며, 주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 송도달빛축제공원역(인천지하철1호선)이 소재해 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 단지. e편한세상송도는 2,708세대이며 준공일은 2018.11.06입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상33층 건물의 30층이며 기본 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용중이며 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.01.29. 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·전입관계·인도 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 현 시세 대조. 최근12개월 동일평형 평균 664,041,666원, 최신 거래 689,000,000원과 현재 최저가 494,900,000원을 비교하되 층·향·내부 상태 차이를 반영하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당은 459,909,880원이지만 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 인수채무로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되고, 현재 가격은 최근 시세 아래”
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2019.01.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 현존하는 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 가격은 감정가 707,000,000원에서 한 차례 유찰돼 494,900,000원으로 내려왔으며, 동일평형 최근 12개월 평균 664,041,666원의 74.5%입니다. 최신 실거래 689,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 따라서 남은 핵심 확인사항은 실제 점유·임대관계, 내부 상태, 개별 호수의 상품성입니다.
