인천지방법원 2025타경509930. 인천 미추홀구 숭의동 더프라임 2층 203호, 전용 59.8492㎡ 아파트입니다. 이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금의 미배당분을 낙찰자가 부담하는 구조입니다. 현재 소유자는 신효원이며, 2020년 10월 16일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 거래가액은 200,000,000원입니다.

강제경매 신청채권자는 박만근이며 청구금액은 200,000,000원입니다. 그런데 박만근은 이 물건의 주택임차권등기권자이기도 합니다. 매각물건명세서는 해당 임차권에 관해 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 경매 신청채권자에게 예상 배당액이 지급된다는 사실만으로 낙찰자의 임차보증금 인수 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다

과거 농협은행 근저당권 166,800,000원과 한국캐피탈 근저당권 60,000,000원은 각각 2020년 9월에 이미 말소되었습니다. 김해시 압류 역시 2022.09.22 말소되었으며, 창원지방검찰청 관련 압류도 2023.09.26 말소되었습니다. 따라서 이러한 과거 권리를 현재 매수인이 인수하는 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

반면 2023년 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리가 되고, 그 이후의 광주지방검찰청 관련 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 하지만 후순위에 등기된 주택임차권이라고 해서 임차보증금까지 자동으로 전부 소멸하는 것은 아닙니다. 박만근의 전입과 대항력, 그리고 매각물건명세서의 인수 문구를 별도로 적용해야 합니다.

② 임차인 분석 — 2억 보증금의 미배당 인수

확인되는 실제 임차인은 박만근 1명입니다. 등기부에는 임대차계약일자가 2020.08.31과 2022.09.25로, 보증금은 각각 200,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 동일 임차권에 기록된 계약 내역으로, 보증금 400,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다.

등기부상 최초 계약일 2020.08.31, 점유개시일 2020.09.25, 주민등록일 2022.10.06입니다. 확정일자는 2020.09.25 및 2022.10.06로 기재되어 있습니다. 실제 우선변제 순위와 배당액은 계약·확정일자 원본 및 배당절차에서 확인해야 합니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 2억

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 최저매각가 135,800,000원보다 큰 구조입니다. 매각대금에서 임차보증금을 전액 지급할 수 없으므로, 현재 예상 배당을 적용하면 낙찰자가 그 부족분을 부담합니다.

입찰가만 내려간다고 전체 취득비용이 같은 폭으로 줄어들지 않습니다. 보증금이 전액 배당되지 않는 범위에서는 낙찰가 감소분만큼 인수할 보증금 잔액이 증가하기 때문입니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에도 같은 원리를 적용해야 합니다.

각 회차의 예상 배당 부족액을 해당 임차보증금 미변제분으로 반영한 계산입니다. 집행비용 추정액과 실제 배당순위가 달라지면 인수액도 변동합니다. 특히 조세채권이 먼저 배당되면 임차인 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 할인 메리트가 없다

더프라임의 실거래 전체 12건 평균은 225,333,333원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년의 290,000,000원 거래 등이 포함되어 있어 현재 시세를 판단할 때 그대로 적용하기 어렵습니다.

따라서 가격 판단은 최근 12개월 실거래 평균 202,500,000원과 최신 거래 205,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 평균은 과거 거래군 대비 11.9% 하락한 것으로 나타납니다.

최근 12개월 실거래 표본은 2건으로 많지 않으며, 대상은 2층, 최신 거래는 3층입니다. 개별 호수의 층·향·내부상태에 따른 차이까지 고려하면 최신 거래 한 건만으로 적정가격을 확정할 수도 없습니다. 특히 본건은 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못한 것으로 기재되어 있어, 실제 내부상태 확인이 가격 판단에 중요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)

신청채권자 박만근은 주택임차권등기권자와 동일인입니다. 명세서상 보증금 잔액 인수조건을 반영하면 예상 미배당 66,901,200원은 매수인의 보증금 인수위험과 연결됩니다. 채권액 200,000,000원과 임차보증금 200,000,000원을 서로 다른 보증금으로 이중 합산하지 않습니다. 실제 배당에서는 조세채권과 임차보증금의 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의오거리 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·단독주택·업무시설·상가·학교·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2017.05.17 준공된 52세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·차량용 기계식승강기·난방설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다. 토지는 평탄한 사다리형으로 남동측과 남서측 포장도로에 접합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장 조사 당시 거주인과 이해관계인 부재로 내부를 직접 조사하지 못해, 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가했습니다.
• 환금성. 52세대 규모이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 전체 실거래 평균 225,333,333원보다 최근 평균 202,500,000원이 낮고, 가격 추세는 -11.9%입니다. 거래 표본이 적어 매각가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 다만 현재 물건은 임차보증금 인수형이므로, 단순 유찰 횟수나 최저가 할인폭으로 수익성을 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 박만근의 임대차보증금 200,000,000원과 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 현재 예상 인수액은 66,901,200원이지만, 실제 배당 결과에 따라 변동할 수 있습니다.
• 명세서 인수 문구 확인. 을구 5번 주택임차권등기에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
• 동일인 권리관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 박만근으로 동일합니다. 임대차계약서·보증금 지급 자료·배당요구 내역을 확인해 채권의 동일성과 실제 권리관계를 검증해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세·당해세 및 압류 관련 채권의 존재와 배당순위를 확인해야 합니다. 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 실질취득 기준 가격 판단. 최저가 135,800,000원이 아니라 실질취득 추정액 202,701,200원을 기준으로 최근 평균 202,500,000원 및 최신 거래 205,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -11.9%를 고려해야 합니다. 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재의 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 추가 유찰 효과 확인. 2회 유찰 시 95,060,000원, 3회 유찰 시 66,541,999원이지만, 예상 실질취득금액은 각각 202,111,080원과 201,597,756원입니다. 최저가 하락폭만큼 총취득비용이 감소하지 않습니다.
• 내부상태·명도 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 점유현황, 내부 수리 필요성, 임차보증금 정산과 인도·명도 조건을 함께 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비 등 별도 비용을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서· 확정일자 자료·조세채권 관련 서류·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.358억 낙찰”이 “1.358억 취득”은 아니다

이 물건의 가장 중요한 숫자는 최저가 135,800,000원이 아니라 임차보증금 200,000,000원입니다. 박만근은 말소기준권리 이전에 전입한 대항력 있는 임차인이고, 매각물건명세서는 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 예상 배당을 적용하면 매수인 인수액은 66,901,200원, 실질취득금액은 202,701,200원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 202,500,000원보다 소폭 높습니다. 최신 거래 205,000,000원과 비교해도 부대비용을 감안하면 가격상 여유가 크지 않습니다.

더구나 최근 거래 추세가 -11.9% 하락하고, 실거래 표본도 제한적입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 임차보증금 인수액이 함께 늘어 총취득비용은 약 200,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.

결론적으로 이 사건은 저가 낙찰 기회로 해석하기보다, 대항력 임차인의 보증금 인수와 실제 배당을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 명세서상 인수조건이 유지되는 한 최저가 할인율을 가격상 이점으로 평가하기 어렵습니다. 임차권의 효력·배당순위·조세채권·내부상태를 확인하고, 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.