인천지방법원 2025타경509950. 인천 남동구 논현동 논현유호엔시티2단지 201동 14층 오피스텔1403호입니다. 공부상 오피스텔이고, 면적은 32.4950㎡입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 주택임차권입니다. 임차인 이하늘은 2020.07.16 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2020.08.07 전입·점유를 시작했으며, 2024.02.26 임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 94,500,000원으로 감정가 85,000,000원과 현재 최저가 59,500,000원을 모두 웃돕니다.
배당 계산만 보면 현재 회차에서 이하늘에게 58,029,000원이 우선배당되고, 보증금 부족분 36,471,000원이 남습니다. 대항력 인수형의 일반 원칙대로라면 이 부족분까지 매수인이 인수해 실질취득이 보증금 수준으로 올라가므로 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 그 확약이 적용되는 이하늘 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리하고, 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 59,500,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509950 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 66-5 논현유호엔시티2단지 201동 14층 오피스텔1403호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 32.4950㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 이진영 · 2016.09.22 매매 · 거래가액 108,680,864원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 핵심은 주택임차권과 말소동의 확약
2016.10.07 설정된 신한은행 근저당권 75,600,000원은 2017.12.27 해지로 이미 말소됐습니다. 2021.12.28 미합중국인 니드햄올리비아옥경의 가처분도 2024.01.09 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.02.26 등기된 이하늘의 주택임차권입니다. 실제 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 2020.08.07이고 확정일자는 2020.07.16으로, 2025.06.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 권리 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 이하늘 | 제14층 제1403호 32.4950㎡ 전부 | 94,500,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 | 말소동의 확약 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세 확인
동일 면적 32.5㎡의 최근 거래를 보면 가장 최신인 2025.12 거래 3건이 모두 75,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 75,000,000원이며, 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득 59,500,000원은 최근 시세의 79.3%입니다. 전체 12건 평균 86,916,666원보다 낮다는 점보다, 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보는 것이 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 32.5㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 32.5㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 32.5㎡ | 17 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 32.5㎡ | 16 | 87,000,000원 |
| 2024.06 | 32.5㎡ | 12 | 77,000,000원 |
| 2024.06 | 32.5㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2023.03 | 32.5㎡ | 16 | 89,000,000원 |
| 2023.01 | 32.5㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.07 | 32.5㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 2022.05 | 32.5㎡ | 18 | 99,000,000원 |
| 2022.05 | 32.5㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 32.5㎡ | 18 | 97,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 32.5㎡ | 3건 | 75,000,000원 |
현재 실질취득 59,500,000원은 최신 거래 75,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 가격 흐름은 과거 구간 대비 -17.5%로 하락했습니다. 과거 100,000,000원 거래까지 포함된 전체 평균 86,916,666원을 기준으로 할인폭을 과대평가하기보다, 현재는 최신 거래 75,000,000원과 최근 12개월 평균 75,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 임차인 이하늘 보증금 | 94,500,000원 | 58,029,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 임차인 이하늘의 보증금 부족분 36,471,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
④ 회차별 구조 — 최저가는 내려가도 확약 전 원칙상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 59,500,000원 | 36,471,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 41,650,000원 | 53,999,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,155,000원 | 66,269,790원 | 0원 |
대항력 인수형의 일반 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 말소동의 확약 때문에 이하늘 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리하므로, 확약을 반영한 실질취득은 각 회차 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래초등학교 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·업무시설·아파트 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 북서측 앵고개로, 동측 포구로에 접하며 인근에 버스정류장과 소래포구역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 14층이며 사용승인일은 2013.05.10입니다. 위생·급배수, 도시가스, 지역난방, 엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 토지는 평지입니다. 공시지가는 3,191,000원/㎡입니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12건 거래가는 75,000,000원에서 100,000,000원 범위이고, 최근 12개월 3건은 모두 75,000,000원입니다.
- 시장 흐름. 최근 구간은 이전 거래보다 -17.5% 하락했습니다. 최근 시세를 중심으로 보수적으로 가격을 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 확인. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실질 인수 0원의 근거입니다. 입찰 전 해당 문서가 이하늘 임차권에 적용되는 내용인지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 이하늘의 전입일 2020.08.07, 확정일자 2020.07.16, 임차보증금 94,500,000원과 임차권등기 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 86,916,666원보다 최근12개월 평균·최신 거래 75,000,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.5%이므로 과거 97,000,000원~100,000,000원 거래를 현재 적정가의 직접 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 현재 임대관계. 감정요항표에는 현재 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 대항력 인수형”이지만 확약이 결론을 바꾼다
이 사건을 최저가 59,500,000원만 보고 보면 감정가 85,000,000원에서 한 차례 유찰된 오피스텔입니다. 그러나 보증금 94,500,000원의 대항력 있는 임차권이 있어, 일반적인 구조라면 배당 부족분까지 매수인이 떠안는 대항력 인수형입니다. 그 경우 최저가가 낮아져도 실제 부담이 단순히 59,500,000원으로 끝나지 않습니다.
이 물건의 결정적인 차이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리하면 현재 실질취득은 59,500,000원. 최근12개월 평균과 최신 거래 75,000,000원의 79.3%입니다. 가격 수치에는 여유가 있지만 시장 추세는 -17.5%로 내려오고 있습니다. 결국 핵심은 확약의 적용을 원문으로 확인하는 것과 하락한 최근 시세를 기준으로 가격을 판단하는 것입니다.
