대구지방법원 2025타경11168. 구미시 형곡동에서 통칭 명진빌라로 불리는 다세대주택의 2층 202호입니다. 소유자 우미경이 2015년 12월 10일 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 임오새마을금고 명의의 채권최고액 86,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 7월 2일 임오새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
권리관계의 핵심은 점유자 박순경의 전입일입니다. 전입신고일은 2022년 1월 25일로, 말소기준인 2015년 12월 10일 근저당보다 늦습니다. 따라서 박순경은 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당 사항이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 미상 사항은 배당순위와 최우선변제 가능성을 확인할 요소이지 선순위 대항력 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 184-4 2층 202호 도로명: 경상북도 구미시 형곡로39길 6-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.36㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 |
| 통칭 / 규모 | 명진빌라 · 총 7세대 · 1991.08.27 준공 |
| 소유자 | 우미경 (2015.12.10 거래가 95,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 30,870,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임오새마을금고 / 60,142,120원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 인수 0원
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순경 | 전부 | 2022.01.25 | 미상 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박순경은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025년 7월 22일 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 여부는 원본 서류로 보완해야 합니다. 다만 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
② 가격 비교 — 할인은 크지만 비교표본은 1건
명진빌라 전용 75.36㎡와 면적이 일치하는 비교 실거래는 2021년 12월 1층 거래 48,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 30,870,000원은 이 거래금액의 64.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 75.36㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 비교 기준 | 75.36㎡ | 1건 | 48,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 비교거래보다 낮지만, 이 물건의 실거래 표본은 1건이며 거래시점도 2021년 12월입니다. 따라서 48,000,000원을 현재 시세의 확정값으로 보기는 어렵습니다. 7세대 규모와 1991년 준공이라는 조건까지 고려해, 현재 내부 상태와 수선비·실수요 매수층을 현장에서 확인해야 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 30,870,000원 | 29,914,340원 | 56,085,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 65,179,962원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 71,545,974원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 1. 근저당 · 임오새마을금고 | 86,000,000원 | 29,914,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 955,660원을 제외한 29,914,340원이 임오새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 56,085,660원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미여자상업고등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·도시가스 공급·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 7세대, 1991.08.27 준공이며 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 실수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박순경의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부와 배당 변동 가능성을 원본으로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인이 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 실제 거주 여부와 인도 일정, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래는 2021.12 거래 1건입니다. 인근 중개업소의 현재 매도호가와 유사 다세대 거래를 추가 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 1991년 준공 건물인 만큼 누수·배관·난방·창호·내부 수선비를 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 7세대 다세대이므로 아파트처럼 거래 빈도를 전제하지 말고 예상 보유기간과 출구가격을 먼저 산정하세요.
- 배당표 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구 종기 관련 문건과 세금 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 확신은 현장에서 완성된다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015년 12월 10일 임오새마을금고 근저당이고, 임차인 박순경의 전입은 2022년 1월 25일로 늦어 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으므로 매수인 실질취득은 현재 최저가와 같은 30,870,000원입니다.
가격은 감정가의 49%, 비교거래의 64.3%까지 내려왔습니다. 그러나 비교거래는 2021년 12월 1건뿐이고, 물건은 총 7세대의 1991년 준공 다세대입니다. 따라서 결론은 권리 합격, 가격은 현장검증 조건부입니다. 임차보증금과 명도상태, 내부 수선비, 현재 매매수요를 확인한 뒤에도 수익 여지가 남는 가격에서만 접근하는 것이 적절합니다.
