인천지방법원 2025타경510271. 인천 서구 검암동 에코빌1차 2층 202호, 전용 45.57㎡ 다세대입니다. 감정가는 123,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,100,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 이진아의 주민등록·점유개시는 2021.10.05, 확정일자는 2021.08.24이고, 말소기준권리인 구미시 압류 2023.07.10보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖고 있으며 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당 추정상 임차인에게 배당되는 금액은 84,150,200원이고, 보증금 125,000,000원 중 40,849,800원이 남습니다. 따라서 86,100,000원이라는 최저가를 실거래 144,000,000원과 직접 비교해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 유형은 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당 인수액이 커져 실질취득 부담이 대체로 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 638-8 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.57㎡ · 공동주택(방3·주방·거실·욕실·현관 등) · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이혜안 (2021.11.09 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,529,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준권리보다 앞선다
말소기준권리는 2023.07.10 구미시 압류입니다. 그런데 이진아의 전입·점유는 2021.10.05로 더 빠릅니다. 임차권등기는 2023.11.09에 이뤄졌지만, 등기 내용에 임대차계약일 2021.08.24, 주민등록일·점유개시일 2021.10.05가 명시되어 있습니다. 매각물건명세서도 이 주택임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진아 | 주택전부 | 125,000,000원 | 2021.10.05 | 2021.08.24 | 대항력 있음 우선변제 있음 |
② 유찰해도 ‘실질취득’이 크게 싸지지 않는 이유
현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 추가 유찰로 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당액이 커집니다. 최저가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 옮겨가는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 86,100,000원 | 40,849,800원 | 배당 부족분 인수 |
| 2회 유찰 시 | 60,269,999원 | 66,214,861원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 확대 |
| 3회 유찰 시 | 42,188,999원 | 83,970,403원 | 저가낙찰 착시 확대 |
③ 실거래 비교 — 시세 판단도 실질취득 기준
에코빌1차는 12세대이고, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 144,000,000원, 최신 거래도 2024.03 · 144,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +7.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 48.8㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2022.07 | 48.8㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2021.11 | 45.57㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 137,666,666원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 144,000,000원 |
따라서 현재 사건은 “최저가 86,100,000원이 최근 시세의 59.8%라서 매우 싸다”는 식으로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금 인수를 포함한 실질취득 기준액은 약 125,000,000원 수준으로 봐야 하고, 그 기준으로 최근 12개월 평균 144,000,000원 및 최신 거래 144,000,000원과 비교해야 합니다. 가격 여지는 존재하지만, 그 여지는 86,100,000원과 144,000,000원의 단순 차이만큼 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,800원 |
| 1. 임차인 이진아 보증금 | 125,000,000원 | 84,150,200원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 142,529,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 40,849,800원은 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사 청구액 142,529,356원은 예상배당 0원이며, 세금 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고교 남동측에 위치하고, 주변은 다세대형 공동주택이 주를 이루는 정비된 신흥주택지입니다. 학교와 소규모 근린생활시설이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 외벽은 파벽돌·페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 하이섀시입니다.
- 설비. 수세식 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 대지·도로. 장방형 평지의 12세대 건부지이며 주차 12대, 용적률 149.82%입니다. 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,651,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 86,100,000원만 시세와 비교하지 말고, 이진아 임차인의 미배당 보증금 인수를 합쳐 실질취득을 판단해야 합니다.
- 현재 회차 인수액 확인. 현재 배당 추정 기준 인수액은 40,849,800원입니다. 실제 배당표 확정 전까지 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰도 같은 원칙. 2회 유찰 시 예상 인수 66,214,861원, 3회 유찰 시 83,970,403원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만큼 총부담이 내려가지 않습니다.
- 임차권등기 원본 대조. 임대차계약일 2021.08.24, 전입·점유 2021.10.05, 보증금 125,000,000원, 배당요구 사실을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 점유상태 확인. 감정평가에는 임차보증금 125,000,000원 주택임차권이 등기되어 있고 현재 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유와 명도 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 평균 표본은 1건입니다. 전용면적·층·내부상태 차이를 감안해 주변 개별 다세대 매물도 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수까지 봐야 한다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 123,000,000원에서 한 차례 유찰되어 86,100,000원까지 내려온 매물입니다. 하지만 임차인 이진아의 보증금은 125,000,000원이고, 전입·점유일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 현재 배당 추정에서 남는 40,849,800원은 매수인 인수 대상입니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 86,100,000원이 아니라 보증금 수준의 실질취득입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 144,000,000원으로 실질취득 기준보다 높지만, 12세대 다세대이고 실거래 표본이 적다는 점을 함께 봐야 합니다. 결론적으로 최저가 할인폭은 크게 보이지만, 대항력 보증금 인수로 상당 부분 상쇄되는 사건이며, 응찰 전에는 배당가능액과 인수잔액을 회차별로 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
