인천지방법원 2025타경510496. 인천 남동구 논현동 푸르지오시티 16층 1603호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 정현우는 2021.08.26. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 155,000,000원입니다. 같은 날 서승철이 전세금 165,000,000원의 전세권을 설정했으며, 이후 2023.12.12. 같은 금액의 주택임차권등기가 등재됐습니다.
권리분석의 핵심은 이 임차권의 순서입니다. 서승철의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.26., 확정일자는 2021.07.16.입니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025.07.04. 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 기초가 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 16층 1603호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 49.86㎡ 전부 · 30층 건물 중 16층 · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 정현우 (2021.08.26. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.22 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 한국외환은행 근저당권들은 2021.08.26. 해지로 이미 말소됐고, 현재 분석의 핵심 선순위 권리는 서승철의 주택임차권입니다. 2025.07.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 이후 등기된 2025.09.19. 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서승철 | 16층 1603호 49.86㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2021.08.26 | 2021.07.16 | 2023.12.12 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 서승철은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 집계되며, 보증금은 165,000,000원 한 건만 반영합니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 낙찰대금에서 전액을 회수하지 못하면 미배당분은 그대로 매수인 인수로 이어집니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1.67억 구조
현재 회차에서는 최저가 135,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 집행비용 2,690,000원이 먼저 반영되고 임차인에게 132,310,000원이 배당됩니다. 보증금 165,000,000원 중 남는 32,690,000원은 매수인 인수입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 135,000,000원 | 32,690,000원 | 167,690,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 108,000,000원 | 59,312,000원 | 167,312,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 86,400,000원 | 80,555,200원 | 166,955,200원 |
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 서승철 보증금 | 165,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 60,000,000원은 배당되지 않고, 임차보증금도 32,690,000원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 등기상 추가 확인사항
- 민간임대주택등기. 2022.11.29. 이 주택에 민간임대주택등기가 등재돼 있습니다. 등기 내용은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용입니다.
- 기존 전세권. 2021.08.26. 서승철 명의 전세금 165,000,000원의 전세권이 설정됐으나 2024.03.11. 해지로 말소됐습니다. 다만 별도의 주택임차권등기는 남아 있습니다.
- 후순위 압류. 2025.09.19. 부천시 압류는 2025.07.04. 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 과거 근저당. 한국외환은행 명의 근저당권들은 2021.08.26. 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천논현고등학교 남서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·업무시설·아파트 단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 인천논현역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 30층 건물 중 16층 1603호이며, 위생·급배수·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(논현2)이며, 토지 공시지가는 3,706,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 도로·형상. 서측·북측·남동측 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 상업용 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총액을 계산. 현재 회차는 135,000,000원에 낙찰돼도 32,690,000원의 임차보증금 미배당 인수가 붙어 실질취득 167,690,000원이 됩니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 59,312,000원, 2회 유찰 시 80,555,200원으로 증가합니다. 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮추지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 매각물건명세서상 주택임차권 인수 문구와 배당요구·임차권등기 내용을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29. 등재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 등기와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용 2,690,000원을 반영한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 별도의 시세 조사를 거쳐 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.35억짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 오해는 최저매각가 135,000,000원을 실제 매입가격으로 보는 것입니다. 서승철의 보증금은 165,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서 보증금 미배당분 32,690,000원이 매수인에게 넘어오므로 실질취득액은 167,690,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 이 구조가 거의 변하지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 실질취득 167,312,000원, 2회 유찰 시 166,955,200원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “몇 번 유찰됐나”가 아니라 약 1억6천만원대의 실질취득 부담을 감수할 가치가 있느냐입니다. 권리상 핵심은 명확합니다. 대항력 임차보증금 인수형 — 최저가 착시를 배제해야 하는 사건입니다.
