인천지방법원 2025타경510823. 인천 서구 당하동 스페이스빌 나동 204호, 전용 38.4㎡ 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 이미 말소된 과거 근저당이 아니라, 경매개시보다 앞선 임차인들의 대항력입니다. 주식회사국민은행 90,000,000원 근저당은 2015.06.25 말소됐고, 서인천새마을금고 76,800,000원 근저당도 2023.08.30 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.07.17 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 2023.08.30 전입의 이명후 임차권과 2025.05.13 전입의 김나영 점유는 매수인이 반드시 따져야 합니다.
특히 이명후는 보증금 92,000,000원, 확정일자 2023.07.28, 전입·점유개시 2023.08.30이고 주택임차권등기도 2024.12.24 마쳤습니다. 현재 최저가 83,300,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 1,899,400원을 먼저 빼고 이명후에게 81,400,600원이 배당돼, 부족분 10,599,400원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 가격 비교의 기준은 83,300,000원이 아니라, 최소한 알려진 인수액을 더한 93,899,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 나동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 38.4㎡ · 철근콘크리트조 5층 중 2층 |
| 소유자 | 유광준 · 2015.05.26 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 94,739,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인 | 2011.07.22 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.07.17 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.12.24 이명후 주택임차권등기는 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 2025.09.23 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 확인된 3명 표기, 미상 보증금 주의
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 2025.05.13 | 미상 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 이명후 | 2023.08.30 | 92,000,000원 | 대항력 있음 | 확정 2023.07.28 | 미배당 인수 |
| 한국주 | 2023.08.30 | 92,000,000원 | 대항력 있음 | 확정 2023.07.28 | 별도 승계 표기 없음 |
김나영은 전입일이 2025.05.13으로 말소기준 2025.07.17보다 앞서 대항력 있는 점유자로 정리돼 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표에 잡힌 이명후의 10,599,400원만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 반면 이명후는 임차보증금 92,000,000원과 확정일자·전입일·임차권등기까지 명확해, 최소한 이 부분의 인수 위험은 수치화할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
스페이스빌(가,나동)은 28세대 규모이며, 비교 가능한 전용면적대 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 104,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 103,500,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선해 보는 편이 안전합니다. 최근 가격은 과거 구간 대비 -1.9%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 39.77㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2023.11 | 38.4㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2022.07 | 39.02㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2021.07 | 38.4㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 103,500,000원 |
표면 최저가 83,300,000원은 최근 12개월 평균의 80.5%이지만, 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 이명후의 현재 회차 미배당액 10,599,400원을 더하면 알려진 실질취득 부담은 93,899,400원으로, 최근 12개월 평균의 약 90.7%입니다. 최신 거래 105,000,000원과 비교해도 약 89.4% 수준입니다. 다만 김나영의 보증금이 미상이라 실제 총 인수액이 더 늘 수 있어, 이 차액을 그대로 안전마진으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 임차인 이명후 보증금 | 92,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 94,739,113원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 83,300,000원이 집행비용 1,899,400원과 이명후 배당 81,400,600원으로 전부 소진됩니다. 이명후 보증금 부족분 10,599,400원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 김나영의 보증금 미상 위험도 이 배당표 금액에는 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수액이 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이명후 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 83,300,000원 | 10,599,400원 | 93,899,400원 |
| 2회 유찰 시 | 58,310,000원 | 35,139,580원 | 93,449,580원 |
| 3회 유찰 시 | 40,817,000원 | 52,317,706원 | 93,134,706원 |
숫자상 최저가는 83,300,000원 → 58,310,000원 → 40,817,000원으로 크게 떨어지지만, 이명후에게 배당되지 못하는 보증금이 그만큼 인수액으로 옮겨갑니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 싸졌다고 판단하기 어렵습니다. 이 사건에서는 낙찰가보다 낙찰가 + 인수액을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 인천지하철 2호선 독정역 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 독정역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 본건 남동측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 토지. 대 797.0㎡, 평지·세로장방, 공시지가 1,376,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2011.07.22이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 스페이스빌(가,나동)은 28세대이며 비교 실거래는 4건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김나영 보증금 확인. 전입이 말소기준보다 빠르고 대항력 있는 것으로 정리돼 있으므로 보증금·계약관계·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 조사서에서 확인해야 합니다.
- 이명후 미배당액 반영. 현재 회차 기준 최소 10,599,400원 인수를 낙찰대금과 별도로 계산해야 합니다.
- 한국주 표기 대조. 이명후와 같은 보증금·전입일·확정일자가 적혀 있으나 보증기관 승계로 표시돼 있지 않으므로 원본에서 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 이명후의 인수액이 커져 총 부담은 약 93,000,000원대에 머뭅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -1.9%이므로 과거 전체 평균 104,500,000원보다 최근 12개월 평균 103,500,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.05.16 민간임대주택 등록에 따른 등기가 2022.11.17 부기돼 있습니다. 매각 후 상태와 관련 의무는 원본 및 관계기관 확인이 필요합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 거주인 폐문부재로 내부현황은 탐문조사와 건축물현황도 및 통상적 이용상태를 참고했습니다.
맺으며 — “8,330만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 119,000,000원에서 한 번 유찰돼 83,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 103,500,000원의 80.5%라 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이명후만 반영해도 현재 실질취득 부담은 93,899,400원이고, 유찰이 더 진행돼도 총 부담은 약 93,000,000원대에서 크게 떨어지지 않습니다.
더 중요한 것은 김나영의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 현재 수치만으로 최종 인수액을 확정하거나, 최근 시세 대비 확실한 할인이라고 결론내리기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차인별 실제 보증금·배당·인수 범위를 원본에서 확정하는 것입니다.
