인천지방법원 2025타경510844. 인천 미추홀구 학익동 장미아파트 10동 3층 302호, 전용 66.75㎡ 아파트입니다. 감정가는 251,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 175,700,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2008.01.04. 설정된 학익1동새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 78,000,000원입니다. 이후 남아 있는 근저당권·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 천영자이며 2025.02.11. 상속을 원인으로 2025.06.11. 소유권을 취득했습니다. 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 등기상 인수권리가 없다는 판단과 실제 점유·인도 문제는 구분해서 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510844 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 413-1 10동 3층302호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 소성로 72 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(주거용) · 전용 66.75㎡ · 철근콘크리트조 · 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 1984.12.12 |
| 소유자 | 천영자 · 2025.02.11. 상속 · 2025.06.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 학익새마을금고 / 104,110,530원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 7번 학익1동새마을금고 근저당권입니다. 2008.01.04. 채권최고액 78,000,000원으로 설정됐고, 이후 설정된 학익새마을금고 근저당권과 2025년의 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 일부 후순위 채권에는 상당한 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 곧 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 본건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 하락 추세가 더 중요하다
장미1 동일 면적 66.75㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 235,083,333원이지만 과거 260,000,000원·250,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 수치를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 216,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 66.75㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2026.02 | 66.75㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 66.75㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.05 | 66.75㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 66.75㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2024.10 | 66.75㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2024.10 | 66.75㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 66.75㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 66.75㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.09 | 66.75㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 66.75㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.05 | 66.75㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.75㎡ | 3건 | 216,000,000원 |
현재 최저가 175,700,000원은 최근 12개월 평균의 81.3%입니다. 전체 거래 평균 235,083,333원과 비교하면 74.7%지만, 가격 메리트를 평가할 때는 이 과거 전체 평균보다 216,000,000원의 최근 평균과 198,000,000원의 최신 거래가 더 중요합니다. 현재 최저가는 이 두 기준보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,259,800원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 학익1동새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 학익새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 학익새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 5. 을구 11번 근저당권 · 학익새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 6. 을구 12번 근저당권 · 학익새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 7. 갑구 2번 가압류 · 인천신용보증재단 | 92,948,530원 | 42,440,200원 |
| 8. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 11,063,593원 | 0원 |
| 9. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 인천신용보증재단 | 94,697,871원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 418,709,994원 중 채권자 예상배당은 172,440,200원이며 미배당액은 246,269,794원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 175,700,000원 | 172,440,200원 | 246,269,794원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 122,989,999원 | 120,468,139원 | 298,241,855원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 86,092,999원 | 84,143,325원 | 334,566,669원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액은 104,110,530원이고 계산상 배당액은 52,000,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 하지만 권리분석에서 중요한 것은 채권자의 손실 규모가 아니라 그 미배당 권리가 매수인에게 승계되는지이며, 본건은 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(주거용)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 입지. 인주중학교 북서측 인근으로 아파트단지·학교·공장이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 인하대역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 장미1은 580세대이며 동일 면적 66.75㎡의 실거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 준공업지역·일반공업지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 확인되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함으로 표시돼 있습니다.
- 토지현황. 공시지가 1,739,000원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 시장 흐름. 같은 면적 최근 12개월 평균은 216,000,000원이지만 최근 거래 추세는 -10.5%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래로. 전체 평균 235,083,333원보다 최근 12개월 평균 216,000,000원과 최신 거래 198,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가는 최근 평균의 81.3%지만, 시장 흐름 자체가 -10.5%이므로 할인폭을 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
- 등기상 인수액 0원. 후순위 채권이 크게 미배당되더라도 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 원본 조사서류에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘하락장을 얼마나 반영하느냐’
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2008.01.04. 학익1동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 남은 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 246,269,794원의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 1회 유찰을 거치며 최근 12개월 평균의 81.3%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 과거 전체 평균 대비 큰 할인율이 아니라, 최근 실거래가 -10.5% 방향으로 내려오고 있다는 점입니다. 권리상 부담은 낮지만, 현재 175,700,000원이 충분한 안전마진인지 판단하려면 216,000,000원의 최근 평균과 198,000,000원의 최신 거래, 그리고 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
