* 배당표 기준 룰상 인수액입니다. 주택도시보증공사의 확약서가 대항력 포기와 잔존보증금 청구 해소까지 유효하게 포함하는 경우 김연승 관련 실질 인수액은 0원이며 실질취득액은 최저가 140,700,000원이 됩니다. 현재 확인된 문구는 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이므로, 확약서 원문과 실제 매각조건을 확인하기 전에는 인수 해소를 확정할 수 없습니다.

인천지방법원 2025타경510899. 부평구 부평동 더원레뷰3차 11층 1102호입니다. 감정평가상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이고, 전유면적은 임차권등기상 47.41㎡입니다. 소유자는 김택현으로, 2021년 9월 27일 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건은 최초의 우리은행 근저당권이 이미 말소되어 있고, 2022년 11월 7일 부평구 압류가 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 이후 국세·지방세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인이 있어 단순히 후순위 등기가 지워진다는 사실만으로 권리분석이 끝나지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 7일 부평구 압류입니다. 우리은행 근저당권은 2014년 8월 4일 설정되었지만 2021년 9월 17일 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 볼 수 없습니다.

부평구 압류 이후의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 압류가 말소된다는 것과 세금 채권이 배당에 미치는 영향은 별개입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있다면 우선배당으로 임차인 배당액과 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.

김연승은 말소기준권리보다 앞선 2021년 9월 17일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 8월 23일입니다. 주택임차권등기는 2023년 4월 7일에 이루어졌습니다. 임차권등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 앞서 취득한 대항력을 부정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 임차권자와 후순위 전입자 구분

확인되는 임차·전입 관계인은 김연승, 문승현, 이진선입니다. 김연승은 임차권등기와 보증금이 확인된 임차인이고, 나머지 두 사람은 현황조사 및 매각물건명세서상 전입자입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이지만 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득액은 다르다

감정가는 201,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 140,700,000원입니다. 표면상 감정가의 70% 수준이지만, 이 사건의 가격 판단은 선순위 임차보증금의 처리에 달려 있습니다.

* 실질취득액은 각 회차 매각가와 룰상 인수액을 합산한 값입니다. 확약서 효력이 인정되지 않는 경우의 보수적 계산이며, 집행비용 추정치 변화에 따라 회차별 총액에 차이가 있습니다. 확약에 의해 김연승 관련 인수가 해소된다면 해당 임차인의 인수액은 0원이고 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아지면 배당액도 줄고 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 실제 회차별 계산도 매각가가 크게 내려가는 동안 룰상 실질취득액은 200,000,000원 안팎에 머무는 모습을 보여줍니다.

감정가 201,000,000원과 소유자의 과거 취득가 200,000,000원은 확인되지만, 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 또는 확약 반영 실질취득액이 최근 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 과거 취득가만으로 현재 시세나 가격 메리트를 판단하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

제공된 예상배당 계산을 표시한 것으로, 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 김연승의 보증금은 별도의 실제 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 실제 채권 귀속 및 배당 관계는 배당 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평역 북동측 인근입니다. 주변에 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평역(1호선·인천1호선)이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 13층 건물 중 11층 1102호입니다. 외벽은 스콘코트 등 마감, 창호는 샷시 창이며 내부 벽체 상태는 확인되지 않았습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 기계식·자주식 주차장과 난방설비 등이 설치된 것으로 탐문되었습니다.
• 토지·접근성. 토지는 2필지 일단의 세장형이며, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물로 표시되어 있지 않으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 임대관계는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 부평역 인근의 교통 접근성은 확인되지만, 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래와 거래량을 확인할 수 없어 현재 시장에서의 매도 가능 가격과 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기·잔존 임차보증금 반환채권 포기· 임차권등기 말소 동의가 어떤 범위로 포함되어 있는지 확인합니다.
• 법원 매각조건 확인. 매각물건명세서에 을구 3번 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으므로 확약서 제출에 따른 최종 인수조건을 확인합니다.
• 보수적 실질취득액 계산. 확약 효력이 확인되지 않는 동안에는 현재 최저가 140,700,000원만 보지 않고 룰상 실질취득액 202,769,800원을 함께 검토합니다.
• 후순위 전입자 확인. 문승현·이진선의 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금 관계를 조사합니다. 김연승 관련 확약이 두 사람에게도 적용된다고 가정하지 않습니다.
• 세금 우선배당 확인. 부평구 및 국세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인합니다.
• 신청채권 관계 확인. 주택도시보증공사의 강제경매 청구액 200,000,000원과 김연승의 임차보증금 200,000,000원 사이의 채권 귀속·승계 관계를 배당서류와 확약서로 확인합니다.
• 실거래가 확인. 현재 감정가와 과거 소유자 취득가를 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 도시형생활주택의 최근 거래가격을 별도로 비교합니다.
• 점유·명도와 관리비. 내부 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하고, 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성도 점검합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 서류 및 최신 매각조건을 입찰 전 직접 대조합니다.

맺으며 — “1.407억이냐, 실질 2억이냐는 확약서가 결정한다”

이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%로 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 김연승의 임차보증금 200,000,000원을 매수인이 실제로 인수하는지가 중요합니다.

현재 회차 배당 계산에서는 62,069,800원의 미배당 보증금이 남아 확약을 배제한 실질취득액이 202,769,800원입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

반면 주택도시보증공사의 확약서가 대항력 포기와 잔존 보증금 청구 해소까지 유효하게 포함하고 법원 매각조건에서도 확인된다면, 김연승 관련 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 경우 현재 회차의 실질취득액은 140,700,000원입니다. 다만 문승현·이진선의 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

종합 판단은 보수적 C. 확약서 원문에 따른 인수 해소 여부, 후순위 전입자들의 점유관계, 국세·지방세 우선배당, 최근 실거래 시세가 모두 입찰 전 핵심 확인 사항입니다. 확약서의 효력과 실제 매각조건을 확인한 뒤 실질취득액을 다시 확정하는 것이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.