인천지방법원 2025타경510976. 숭의동 석정빌라 3층 301호, 전용 41.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이명구이며 2018.05.17 매매를 원인으로 2018.05.18 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 81,000,000원입니다. 말소기준권리는 2018.06.01 설정된 이선혜의 근저당권 15,000,000원입니다. 이후 인천광역시·국민건강보험공단·국의 압류 3건과 2025.07.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 근저당 자체가 아니라 근저당보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 임대차계약일 2018.04.19, 확정일자 2018.04.20, 점유개시 2018.05.11, 주민등록 2018.05.14, 보증금 80,000,000원이 기재돼 있습니다. 전입이 말소기준일 2018.06.01보다 앞서므로 원래라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 그 임차권에 관해 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-177 석정빌라 3층 301호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 독정안길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.64㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 이명구 · 2018.05.17 매매 · 거래가액 81,000,000원 · 2018.05.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 99,210,950원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.01 을구 13번 근저당권 · 이선혜 · 채권최고액 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
한국토지주택공사 임차권은 등기 자체는 말소기준권리보다 뒤에 설정됐지만, 임대차의 주민등록일이 2018.05.14로 말소기준 2018.06.01보다 앞섭니다. 확정일자도 2018.04.20이고 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 대상입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 자동 배당 계산에서는 보증금 80,000,000원 중 69,714,800원이 배당되고 10,285,200원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
보증기관 대위·승계 표식이 있는 한국토지주택공사 신고는 실제 임차인 수와 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보고, 한국토지주택공사의 80,000,000원은 승계·대위 신고로 구분합니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 80,000,000원 | 2018.05.14 / 2018.04.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 대위·승계 | 실질 0원* 룰상 10,285,200원 |
| 한국토지 · 실제 임차인 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확정 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
석정빌라는 총 9세대, 사용승인일은 2002.05.28입니다. 확인된 실거래는 5건이며 전체 평균은 55,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 50,000,000원, 최신 2026.01 거래도 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 41.66㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2023.01 | 41.66㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2022.10 | 41.66㎡ | -1 | 35,000,000원 |
| 2021.08 | 39.86㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 44.84㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가 71,400,000원은 최근 12개월 평균 50,000,000원의 142.8%입니다. 최신 거래도 50,000,000원이므로 현 최저가가 최근 시세보다 낮다고 볼 근거가 없습니다. 전체 실거래 평균 55,000,000원과 비교해도 최저가는 129.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 80,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 근저당권 · 이선혜 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 99,210,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 계산상 한국토지주택공사의 보증금 미배당액은 10,285,200원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위에서 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약 밖 실제 임차인 한국토지의 보증금·대항력은 별도 확인 대상입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 71,400,000원 | 10,285,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 49,980,000원 | 31,319,640원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34,986,000원 | 46,043,748원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 한국토지주택공사 보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수액도 증가하는 대항력 인수형 구조입니다. 이번 사건에서는 해당 임차권에 한해 확약이 제출되어 그 연동 구조를 실질 인수 0원으로 끊어 놓았지만, 확약 밖 미상 임차인은 이 계산에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 지하1층·지상4층 철근콘크리트조 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 용정초등학교 서측 인근. 주변은 다세대·연립주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지면적은 178.0㎡, 공시지가는 1,195,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 수세식 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 총 9세대의 소규모 빌라로 확인 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 추세는 -11.1%여서 과거 거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사와 한국토지주택공사 관련 확약의 대상 권리, 말소 조건과 실제 이행 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 한국토지 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 ‘없음’이 아니라 가능·미상 상태이므로 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별개의 80,000,000원을 추가 합산해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위가 앞설 수 있어 자동 배당표와 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 55,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 142.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.1%인 만큼 감정가 102,000,000원이나 과거 80,000,000원 거래만으로 현재 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “확약이 주된 인수는 지웠지만, 가격과 미상임차인은 남았다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 80,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 큰 인수 부담이 예상되는 물건입니다. 실제 자동 배당 계산도 현재 최저가에서 10,285,200원을 매수인 인수액으로 잡습니다. 하지만 해당 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 확약 밖 실제 임차인 한국토지의 전입·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 제거할 수 없고, 가격 역시 현재 최저가 71,400,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원의 142.8%입니다. 최근 거래 추세도 -11.1%이므로, 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약 범위의 확정, 미상 임차인의 실체 확인, 그리고 최근 시세보다 높은 현재 가격입니다.
