대구지방법원 2025타경11182. 구미 봉곡동 영남네오빌시티2단지 204동 403호 아파트입니다. 감정가는 140,000,000원이지만 네 차례 유찰되며 최저매각가는 33,614,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24% 가격처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다.
임차인 박윤근은 2021.06.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 125,000,000원입니다. 2024.07.26 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025.07.01 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건에서 ‘최저가 33,614,000원’만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 528 영남네오빌시티2단지 204동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제204동 21층 건물 중 4층 403호 · 동일면적 실거래 69.8㎡ |
| 소유자 | 스마트테크주식회사 (2021.06.15 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 33,614,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 단지 | 영남네오빌2단지 · 434세대 · 2005.06.08 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 대구은행 근저당, 엘지화재해상보험 근저당, 박춘화 전세권, 오용기 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매수인에게 중요한 것은 을구 9번 박윤근의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.05.11, 전입·점유·확정일자는 모두 2021.06.15이고, 임차권등기는 2024.07.26입니다. 강제경매개시결정은 2025.07.01이므로 임차인의 대항력이 선행합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박윤근 | 전유부분전부 · 주거 | 125,000,000원 | 2021.06.15 / 2021.06.15 | 2024.07.26 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 박윤근은 대항력 있는 임차인이면서 동시에 이 사건의 신청채권자입니다. 따라서 보증금 125,000,000원과 신청채권 125,000,000원을 서로 다른 두 채권처럼 합산해서 250,000,000원으로 계산하면 안 됩니다.
② 실질취득 — 유찰될수록 싸지는 게 아니다
현재 최저가 33,614,000원에서 예상 집행비용 1,005,052원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 32,608,948원입니다. 보증금 125,000,000원 가운데 부족한 92,391,052원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 33,614,000원 | 92,391,052원 | 126,005,052원 |
| 5회 유찰 시 | 23,529,800원 | 102,293,736원 | 125,823,536원 |
| 6회 유찰 시 | 16,470,859원 | 109,225,616원 | 125,696,475원 |
낙찰가가 33,614,000원에서 23,529,800원, 다시 16,470,859원으로 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 그만큼 커집니다. 그래서 실질취득은 계속 125,000,000원 안팎에 머뭅니다. 이 물건은 유찰 횟수만 보고 “감정가의 24%니까 싸다”라고 평가할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으론 할인, 시장은 하락 추세
영남네오빌2단지 동일면적 69.8㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 139,916,666원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 138,000,000원, 최신 거래는 2026.03 145,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.3% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 69.8㎡ | 21 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 69.8㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 69.8㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 69.8㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 69.8㎡ | 12 | 142,000,000원 |
| 2025.03 | 69.8㎡ | 18 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 18 | 145,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 12 | 149,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 18 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.8㎡ | 5건 | 138,000,000원 |
보증금 기준 실질취득 약 125,000,000원은 최근 12개월 평균 138,000,000원의 약 90.6% 수준입니다. 즉 최저가 33,614,000원이 최근 시세의 24.4%라는 숫자는 실질적인 할인율이 아닙니다. 실제로는 최근 시세보다 낮은 수준이긴 하지만 할인 폭은 한 자릿수 후반 수준으로 봐야 하고, 최근 거래 추세가 -2.3%라는 점도 가격 상한을 잡을 때 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 1. 임차인 박윤근 보증금 | 125,000,000원 | 32,608,948원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박윤근 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박윤근은 임차인이자 신청채권자로 동일인이므로 125,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 현 회차에서 임차보증금 미배당 잔액 92,391,052원이 매수인에게 승계됩니다. 실제 배당은 집행비용과 세금 등 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시립봉곡도서관 북동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·학교·근린생활시설이 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 건물 중 4층 403호. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소방·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측 2차로, 서측·북측·동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류 접합, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 659,700원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 조사 당시 관계인 부재와 시건장치로 내부 구조변경·내부 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 434세대, 2005.06.08 준공 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세는 -2.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총 부담액으로 계산. 현재 회차는 33,614,000원 낙찰가에 92,391,052원 인수가 붙는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 늘어 총 부담은 약 125,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차인 박윤근 권리 원본 대조. 임대차계약일 2021.05.11, 전입·점유·확정일자 2021.06.15, 임차권등기 2024.07.26을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 겸 신청채권자 관계 확인. 동일인 관계에 관한 경고가 있으므로 임대차계약의 실체와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 138,000,000원만 보지 말고 최신 거래 145,000,000원과 최근 대비 이전 거래 추세 -2.3%를 함께 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 접근이 되지 않아 내부 구조변경과 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,361만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가입니다. 감정가 140,000,000원이 네 차례 유찰돼 33,614,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 박윤근의 보증금 125,000,000원이 실질적인 가격 바닥을 만듭니다. 현재 회차에서만 92,391,052원을 추가로 인수하므로 총 부담은 126,005,052원이고, 더 유찰돼도 인수액이 늘면서 약 125,000,000원대에 머뭅니다.
그 실질취득 수준은 최근 12개월 평균 138,000,000원과 최신 거래 145,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다. 그러나 최근 거래 추세는 -2.3%이고, 이미 4회 유찰됐으며, 임차인과 신청채권자가 동일한 박윤근이라는 관계에 관한 경고도 있습니다. 결론은 단순합니다. 최저가만 보면 매우 싸지만, 실질취득 기준으로 보면 약 1.25억원짜리 권리복합형 아파트입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 125,000,000원 안팎의 총 부담이 최근 시세와 권리 불확실성을 감수할 만큼 충분히 낮은지를 판단하는 데 있습니다.
