최저가 6,860만원이지만, 실질취득은 1억2,663만원 — 구미 영남네오빌시티2단지 403호

대구지방법원 2025타경11182. 구미시 봉곡동 영남네오빌시티2단지 204동 4층 403호, 전용 69.7983㎡ 아파트입니다. 감정가는 140,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가는 68,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 을구 9번 주택임차권등기입니다. 임차인 박윤근은 2021.06.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 125,000,000원입니다.

현재 등기상 별도의 존속 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.07.01 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입일과 임차권등기일은 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가 68,600,000원만 보고 “감정가의 절반”이라고 평가하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가가 아니라 보증금이 가격을 고정한다

현재 등기에서 매수인에게 가장 중요한 권리는 박윤근의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.05.11, 전입·점유·확정일자는 2021.06.15이며 2024.07.26 임차권등기가 마쳐졌습니다. 2025.07.01 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 권리이므로 배당 부족분이 남으면 매수인이 인수합니다.

보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 박윤근은 임차인이면서 신청채권자이므로 보증금을 두 번 합산하지 않습니다.

낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 잔액이 커져, 총부담은 보증금 125,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 추가 유찰은 입찰표에 적는 금액을 낮출 뿐, 총 취득비용을 같은 비율로 낮추지 못합니다.

② 시세 비교 — 6,860만원이 아니라 1억2,663만원과 비교한다

영남네오빌2단지 동일 면적 69.8㎡의 실거래는 12건입니다. 전체 평균 139,916,666원보다 중요한 기준은 최근 12개월 평균 138,000,000원과 최신 거래 145,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.3% 하락했습니다.

현재 회차의 실질취득 126,634,800원은 최근 12개월 평균의 91.8%이고, 최신 거래 145,000,000원의 87.3%입니다. 최근 평균보다 11,365,200원 낮지만, 실거래 최저 120,000,000원보다는 6,634,800원 높습니다. 따라서 가격상 완충 구간은 있으나 최저가 68,600,000원만큼 큰 할인은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

박윤근은 임차인 지위에서 66,965,200원을 우선 배당받고, 보증금 부족분 58,034,800원은 매수인이 인수합니다. 별도 경매신청채권 항목의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 21층 건물의 4층 403호입니다.
• 입지. 구미시립봉곡도서관 북동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·학교·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지. 영남네오빌2단지는 434세대이며 준공일은 2005.06.08입니다.
• 도로. 남측 2차로, 서측·북측·동측은 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며 소로1류에 접하고 소로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 659,700원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 조사 당시 관계인 부재와 시건장치로 외부 관찰 범위에서 평가됐으므로 내부 구조변경·마감 상태·하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아닌 총부담으로 판단. 최저가 68,600,000원에 인수 예상액 58,034,800원을 더한 126,634,800원을 출발점으로 계산하세요.
• 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수액이 늘어 총부담은 약 125,000,000원 부근에서 유지됩니다.
• 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 박윤근으로 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유자료를 원본 대조해야 합니다.
• 인수·말소 절차 확인. 배당 이후 정확한 미변제액, 임차권등기 말소 조건, 인도와 열쇠 인계 절차를 확인하세요.
• 현재 점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 공실인지, 소유자나 관계인이 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가는 내부를 직접 확인하지 못한 상태이므로 수리비와 하자 가능성을 응찰가에 반영하세요.
• 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세 등 실제 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 항목을 관계기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 1.25억 인수형”

이 사건은 감정가 140,000,000원짜리 아파트를 68,600,000원에 사는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차의 실질취득은 126,634,800원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 125,000,000원 부근에서 유지됩니다.

실질취득은 최근 12개월 평균 138,000,000원의 91.8%로 시세 아래에 있지만, 최근 거래 추세는 -2.3%이고 실거래 최저 120,000,000원보다 높은 수준입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 과제가 남습니다. 결론은 “최저가 할인은 착시, 실질가격은 시세보다 제한적으로 낮음”입니다. 입찰의 승부처는 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라 임대차의 실체, 정확한 인수액, 현재 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 약 1.25억원대 총부담이 합리적인지를 판단하는 데 있습니다.