인천지방법원 2025타경35144. 김포시 풍무동 풍무퍼스트블루 14층 건물 내 10층 1003호 근린시설입니다. 김경화와 임성룡이 각 2분의 1 지분을 소유하며, 2019.11.15 매매계약의 등기상 거래가액은 254,400,000원입니다. 공부상 용도는 일반음식점이지만 현재는 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가 당시 상호명은 ***뷰티로 기재됐습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.27 설정된 국민은행 근저당권 222,000,000원이 말소기준이고, 뒤에 설정된 서울신용보증재단 근저당권 45,400,444원과 신한저축은행 가압류 22,206,111원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 신청채권자는 유아이제사십일차유동화전문유한회사이고 등기상 말소기준 근저당권자는 국민은행이므로, 입찰 전 채권의 양도·승계 관계를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 1004 풍무퍼스트블루 10층 1003호 도로명주소: 경기도 김포시 김포대로 709 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 14층 건물 내 10층 · 현황 근린생활시설 |
| 공부상 용도 | 일반음식점 |
| 소유자 | 김경화 2분의 1 · 임성룡 2분의 1 |
| 등기상 거래가액 | 254,400,000원 (2019.11.15 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십일차유동화전문유한회사 / 192,021,243원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.03.27 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이며 채무자는 김경화입니다. 이후 김경화 지분에 설정된 서울신용보증재단 근저당권과 임성룡 지분에 설정된 신한저축은행 가압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2024.09.03 롯데카드 가압류 5,696,758원과 2025.03.21 서울신용보증재단 가압류 40,968,356원은 경매 전에 이미 해제·말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효진 | 2020.11.07 | 20,000,000원 / 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 김영훈 | 2021.09.15 | 보증금·월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
두 임차인의 전입일은 각각 2020.11.07과 2021.09.15로, 말소기준일인 2020.03.27보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다.
③ 가격 검증 — 신건 2.55억을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 255,000,000원입니다. 등기상 확인되는 2019.11.15 매매 거래가액은 254,400,000원이지만, 이 과거 거래만으로 2026.08.25 매각기일의 시장가치를 판단할 수는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 255,000,000원 | 250,630,000원 | 38,976,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 89,262,555원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 129,491,355원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 204,000,000원과 163,200,000원으로 내려가고 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 유찰가격이 시장가보다 저렴한지는 별도의 최근 근린시설 거래·임대수익·공실 현황을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,370,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 서울신용보증재단 | 45,400,444원 | 28,630,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사신한저축은행 | 22,206,111원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 289,606,555원 중 250,630,000원이 배당되고 미배당액은 38,976,555원입니다. 서울신용보증재단은 일부 미배당, 신한저축은행은 전액 미배당으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍무역 남측 인근 상업지역으로, 주위에 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북측에 풍무역이 소재하며, 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 40미터 및 약 30미터 내외 도로에 접하고, 남측은 보행자전용도로와 폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 사용승인일은 2020.02.20이며, 위생·급배수·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 상업용 건부지이며 토지면적은 1,405.2㎡, 공시지가는 5,094,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·철도보호지구·장애물제한표면구역·진입표면구역 등이 적용됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신청채권자 확인. 신청채권자 유아이제사십일차유동화전문유한회사와 등기상 국민은행 근저당권 사이의 채권 양도·승계 서류를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 김효진·김영훈의 실제 점유 부분, 영업 여부, 배당요구 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 보증금 확인. 김영훈의 보증금과 월세가 미상이며, 두 임차인의 확정일자·우선변제 여부도 미상입니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점과 현황 근린생활시설 사이의 차이를 건축물대장과 현장 영업 상태로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 255,000,000원을 최근 근린시설 거래, 임대료, 공실 상태와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 운영은 확인이 필요하다
이 물건은 2020.03.27 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
그러나 신건 최저가 255,000,000원의 시장 적정성은 별개의 문제입니다. 2019.11.15 등기상 거래가액 254,400,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단할 수 없고, 공부상 일반음식점과 현황 근린생활시설의 차이, 임차인 점유와 배당요구 여부도 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 검증 전까지 보류입니다.
