인천지방법원 2025타경511086. 청라동 현대썬앤빌더테라스 지하1층 비124호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2019.10.11. 박영림 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 우리은행이 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.07.30. 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
현재 회차 최저매각가는 208,600,000원으로 감정가 298,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 특히 상가 성격의 판매시설은 호실 위치·동선·실제 영업상태·임대수익에 따라 가치 차이가 커질 수 있으므로 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511086 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 지하1층 비124호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 판매시설(상점) |
| 소유자 | 박영림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 234,363,717원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2019.10.11. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준은 2019.10.11. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2025.07.30. 기입된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 208,600,000원으로 감정가 298,000,000원 대비 70%입니다. 하지만 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 비교할 자료가 없어, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 95,120,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 156,824,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 200,016,996원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당액은 현재 산정상 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 204,879,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 300,000,000원 중 204,879,600원이 배당되고 95,120,400원이 미배당으로 남습니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 청라2동행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 지하1층 비124호이며 감정평가상 판매시설(상점)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 건물 내 호실이며 사용승인일은 2019.05.09.입니다.
- 도로. 북측으로 청라커낼로288번길과 접하고 서측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 10,557.8㎡, 공시지가 3,907,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 영업자·점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원점검. 실거래 자료가 없는 만큼 인근 동일·유사 판매시설의 실제 거래와 현재 매물 가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 임대수익 확인. 판매시설은 공실 여부와 임대료가 가치에 직접 연결되므로 현재 임대차 조건과 관리비 구조를 확인할 필요가 있습니다.
- 회차 착시 경계. 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정 매각가에서는 우리은행 근저당에 204,879,600원이 배당되고 95,120,400원이 미배당으로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 등기 구조만 보면 말소기준이 분명하고 현재 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건은 주거용 아파트가 아니라 지하 판매시설(상점)이고, 감정평가상 임대관계가 미상이며 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 감정가 298,000,000원에서 최저가 208,600,000원으로 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인을 뜻할 뿐, 곧바로 시장가격보다 저렴하다는 증거가 되지는 않습니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 점유·임대수익·상가 환금성과 208,600,000원의 시장 적정성을 확인하는 데 있습니다.
