인천지방법원 2025타경35291. 부천시 오정구 삼정동 부천테크노파크 302동 3층 301호입니다. 감정평가서상 이용상태는 아파트형공장이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 9층 건물 내 3층에 위치합니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2022.03.02. 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 756,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 그 뒤에 설정된 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 878,000,000원입니다. 권리관계와 별개로 가격은 독립적으로 검증해야 합니다. 아파트형공장은 일반 주거용 아파트와 수요층·임대수요·환금성이 다를 수 있으므로 감정가 자체만으로 싸거나 비싸다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35291 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 365 부천테크노파크 302동 3층 301호 |
| 물건종류 | 기타 · 아파트형공장 · 9층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 서성호 |
| 감정가 / 최저가 | 878,000,000원 / 878,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 670,782,720원 |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2022년 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.03.02. 우리은행 근저당권 756,000,000원입니다. 이후 2023.11.07. 국 압류, 2024.06.04. 국민건강보험공단 압류, 2024.07.15. 기술보증기금 가압류 117,300,000원, 2024.12.13. 임진호 가압류 8,014,192원, 2025.02.14. 근로복지공단 가압류 21,000,000원, 2025.12.08. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 878,000,000원, 실거래 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 878,000,000원입니다. 그러나 이번 물건은 감정평가상 아파트형공장이고, 가격을 직접 비교할 실거래 표본이 확인되지 않아 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리관계가 단순하더라도 가격 메리트는 반드시 같은 단지·유사 면적·유사 층의 실제 매매 또는 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 878,000,000원 | 35,494,192원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 702,400,000원 | 209,338,192원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 561,920,000원 | 348,413,392원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 702,400,000원, 561,920,000원으로 낮아지지만 채권자 미배당액은 각각 209,338,192원, 348,413,392원으로 커집니다. 다만 제시된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자가 배당을 덜 받는 것과 매수인이 그 부족액을 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 878,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,180,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 756,000,000원 | 756,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 117,300,000원 | 110,820,000원 |
| 4. 가압류 · 임진호 | 8,014,192원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 21,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 902,314,192원 중 채권자 예상배당은 866,820,000원이며, 미배당액은 35,494,192원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장이며, 아파트형공장 중심의 공장지대에 위치합니다.
- 위치. 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 지역난방공사삼거리 남동측 인근입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 송내대로 등에 버스정류장이 있고, 송내역은 남서측 약 3.4km, 부천IC는 북동측 약 1km 지점입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호이며, 외부는 알루미늄 프레임 유리 커튼월 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기설비가 있고 냉난방은 FCU 방식이며 개별호수별 상하수도 사용이 가능합니다.
- 도로. 단지 사방으로 광로 등의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지이며 아파트형공장 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,168,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역과 근린상업지역, 지구단위계획구역에 포함되며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등 제한이 있습니다.
- 공부와 현황. 삼정동 365-1 토지는 공부상 잡종지이나 현황은 공장용지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 사용주체와 임차·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 878,000,000원을 감정가만으로 판단하지 말고 동일 단지·유사 호실 거래 및 임대수익 자료와 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장으로 평가된 물건이므로 실제 사용 가능 업종과 수요층을 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 삼정동 365-1의 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 공장용지이므로 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있어 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형, 그러나 가격·점유는 별도 확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.03.02. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 그 뒤에 붙은 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 878,000,000원의 가격 매력은 실거래 자료 없이 평가할 수 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격권이지만, 가격과 실제 점유관계 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
