인천지방법원 2025타경35350. 부천시 원미구 원미동 명성하이츠빌라 비동 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 변선자이며, 이번 경매의 권리분석에서 가장 먼저 볼 지점은 오래된 등기 이력과 현재 살아 있는 권리를 구분하는 것입니다. 2001.04.14 설정된 주식회사한국주택은행 근저당 78,000,000원은 2019.05.17 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 그보다 뒤인 2008.12.08 최종혁 근저당 6,500,000원입니다.
말소기준 이후 현재 경매와 직접 연결되는 주된 권리는 2024.12.19 설정된 주식회사대성파트너스대부 근저당 120,000,000원과 2025.12.15 임의경매개시결정입니다. 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 김종국의 전입일도 2025.02.03으로 말소기준보다 훨씬 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 189-288 명성하이츠빌라 비동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 원미로78번길 40-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 대상면적 | 59.71㎡ |
| 소유자 | 변선자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 92,107,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당이 말소기준
2019.05.16 주식회사대신금융대부 근저당 112,500,000원과 전세권 5,000,000원도 2024.12.20 각각 말소됐습니다. 2025.03.26 부천시 압류 역시 2025.12.31 해제돼 말소됐습니다. 등기 이력은 복잡하지만, 이미 말소된 과거 권리와 이번 매각으로 소멸할 권리를 구분하면 현재 매수인이 승계할 등기상 권리는 배당 시나리오에서 0원으로 정리됩니다.
임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2025.02.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김종국의 전입일 2025.02.03은 말소기준권리인 2008.12.08 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인된 금액·일자가 없어 우선변제 범위는 미상입니다. 다만 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건
명성하이츠빌라비동은 10세대, 2000.09.30 준공으로 확인됩니다. 대상 면적 59.71㎡와 일치하는 실거래는 2건입니다. 전체 평균 199,500,000원만 보면 감정가와 차이가 작아 보이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.03의 194,000,000원 1건이고, 이 가격이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.71㎡ | 1 | 194,000,000원 |
| 2021.07 | 59.71㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.71㎡ | 2건 | 199,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.71㎡ | 1건 | 194,000,000원 |
신건 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 194,000,000원의 104.6%입니다. 최신 거래도 194,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세보다 높은 수준입니다. 게다가 최근 거래가 과거 거래 대비 -5.4%의 하락 추세를 보이고 있어, 전체 평균 199,500,000원만 근거로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 근저당 · 최종혁 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대성파트너스대부 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,858,000원 |
배당표는 채권최고액 기준 추정입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자 총액 126,500,000원은 신건 매각가 가정에서 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 203,000,000원 | 126,500,000원 | 72,858,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 162,400,000원 | 126,500,000원 | 32,826,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,920,000원 | 126,500,000원 | 801,120원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호입니다.
- 입지. 소명여자고등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재하며 주위여건은 무난합니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 7미터, 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도시설, 난방설비, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지거래허가구역. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 다세대 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역으로 기재돼 있으며, 매각기일은 2026.08.25입니다.
- 환금성. 명성하이츠빌라비동은 10세대이고 실거래 확인 건수는 2건입니다. 최근 12개월 거래도 1건이라 가격 표본이 적습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 199,500,000원보다 최신 거래 194,000,000원과 최근 12개월 평균 194,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -5.4% 낮습니다. 신건 203,000,000원을 ‘시세 이하’로 보지 않는 것이 핵심입니다.
- 임차인 보증금 확인. 김종국은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·우선변제 범위가 확인되지 않았습니다. 실제 배당과 최우선변제 여부를 매각서류로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2001년 주택은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준은 2008.12.08 최종혁 근저당입니다.
- 토지거래허가구역. 지정기간 종료일과 매각기일이 모두 2026.08.25로 기재돼 있으므로 관련 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·배당요구관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로
이 사건은 등기 이력만 보면 과거 압류·경매·근저당이 여러 차례 등장해 복잡해 보이지만, 현재 권리분석의 핵심은 명확합니다. 2001년 근저당은 이미 말소됐고, 2008.12.08 최종혁 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤의 현존 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 김종국도 2025.02.03 전입으로 대항력이 없습니다. 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 권리만큼 편하지 않습니다. 신건 최저가 203,000,000원은 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 194,000,000원의 104.6%입니다. 최근 거래 추세도 -5.4%이고, 10세대 규모에 실거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과 가능하지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 현재 회차에서 ‘싸다’고 보기보다는 가격 하락 여부와 임차인 보증금 확인을 함께 보는 접근이 필요합니다.
