인천지방법원 2025타경35366. 부천시 원미구 원미동 한양그린빌라 4층 401호, 전용 35.42㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장명환이며 2020.05.25 매매, 2020.05.27 소유권이전 당시 거래가액은 119,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.09.08 의정부세무서장의 압류로 선언돼 있고, 그 뒤의 국민건강보험공단·남동구·한빛자산관리대부·부천시 권리와 2025.12.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준일보다 앞선 임차관계가 있습니다. 등기된 한국토지주택공사 임차권에는 전입·점유 2020.05.07, 확정일자 2020.04.13, 임차보증금 119,000,000원이 기재돼 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 그러나 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고자이므로 실제 임차인 수에 더하면 안 됩니다. 별도로 확인되는 실제 임차인은 지주택 1명이고, 이 임차인의 전입일·확정일자·보증금은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 52-7 한양그린빌라 4층 401호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 원미로 157 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.42㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 · 사용승인 2002.01.11 |
| 소유자 | 장명환 (2020.05.25 매매 · 2020.05.27 소유권이전 · 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 154,142,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 미상 임차인은 별도
| 구분 | 당사자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 119,000,000원 | 2020.05.07 / 2020.04.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계신고 룰상 미배당 11,340,000원 · 말소동의 확약서 반영 시 실질 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 확약 밖 인수위험은 남음 |
현재 회차 110,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 2,340,000원 이후 한국토지주택공사에 107,660,000원이 배당되고 11,340,000원이 미배당됩니다. 통상 대항력 임차권이라면 이 부족분이 매수인 인수로 연결되지만, 이 사건에는 을구 5번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약은 그 임차권에만 적용되며, 지주택의 미상 임차관계까지 없애는 자료는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 11,340,000원 | 해당 임차권 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 32,984,000원 | 해당 임차권 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 50,267,200원 | 해당 임차권 실질 0원 |
유찰로 매각가가 낮아질수록 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액은 커집니다. 이 사건은 말소동의 확약서 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원이지만, 확약 밖 실제 임차인의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 84.6%
한양그린빌4차는 16세대, 사용승인일 2002.01.11의 소규모 다세대입니다. 대상 전용면적은 35.42㎡이고, 시세 표본은 유사 면적 36.72㎡ 거래입니다. 확인되는 거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 2026.04의 130,000,000원 1건입니다. 전체 평균 111,500,000원보다 최근 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 36.72㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.11 | 36.72㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득 기준은 110,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 130,000,000원의 84.6%입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 39.8% 높은 흐름으로 집계돼 가격 수치 자체는 불리하지 않습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건에 불과하고 전체 거래도 2건뿐이므로, 84.6%라는 할인율만으로 가격 안전마진을 확정하기는 어렵습니다. 특히 미상 임차인의 인수 부담이 확인되면 실제 취득원가는 지금의 110,000,000원보다 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 대위·승계 | 119,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 5,929,829원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 154,142,555원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 매각대금이 집행비용과 보증금 우선변제에 모두 소진됩니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 을구 5번 임차권의 룰상 미배당 11,340,000원은 말소동의 확약서 반영 시 매수인 실질 인수 0원으로 보되, 확약 밖 실제 임차인 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2002.01.11입니다.
- 입지. 부천북초등학교 북동측 인근으로 동유형 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다. 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역의 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 한양그린빌4차는 16세대이며 확인되는 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 실거래 한 건의 가격을 곧바로 확정 시세로 보기에는 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 문구와 제출 주체를 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택 확인. 보증금·전입일·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사의 119,000,000원은 보증금 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 별도 보증금처럼 더하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 포함되면 배당 전액·순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 가격은 최근 거래 우선. 전체 평균 111,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원을 우선해 비교해야 합니다. 현재 최저가는 최근 기준의 84.6%입니다.
- 표본 부족 감안. 실거래 전체 2건, 최근 12개월 1건이라 층·상태·수리비 차이까지 현장 확인 없이 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 미상 임차인은 사라지지 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 119,000,000원 임차보증금 때문에 최저가 110,000,000원보다 인수 부담이 커지는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 현재 회차 기준 11,340,000원의 룰상 부족분을 계산합니다. 그러나 을구 5번 주택임차권등기에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차권의 인수는 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아닌 보증금 대위·승계 신고자이고, 별도의 실제 임차인 지주택 1명은 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 대항력 가능·미상이라는 리스크가 그대로 남습니다. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 가능성도 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
가격만 보면 확약 반영 실질취득 110,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원의 84.6%이고 최근 거래 추세도 39.8% 높은 흐름입니다. 하지만 거래 표본이 2건뿐인 16세대 다세대라는 점과 미상 임차인 위험 때문에, “시세보다 싸니 바로 안전하다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체보다 확약서의 적용 범위와 실제 임차인의 권리 확인입니다.
