인천지방법원 2026타경13. 부천시 원미구 중동 세영주택의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 소희원이며, 2014년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2018년 6월 26일 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 48,000,000원입니다. 이후의 부천시 압류, 케이비국민카드·카카오뱅크 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 이 물건은 권리표보다 현황 표시를 먼저 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 건물 외벽이 ‘세영A동’으로 표기되어 있고, 공부상 목적물은 ‘1층 1호’이나 현황은 ‘201호’라고 적혀 있습니다. 입찰 전 실제 출입문, 건물 배치와 공부상 목적물이 일치하는지 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경13 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 595-14 세영주택 1층 1호 도로명: 경기도 부천시 원미구 석천로110번길 53-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제1층 제1호 · 외벽 적벽돌 쌓기 마감 · 하이섀시 |
| 건물 현황 | 세영주택(595-14) · 6세대 · 1987.08.27 준공 |
| 소유자 | 소희원 (2014.02.09 협의분할에 의한 상속, 2014.03.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 16,104,541원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 공부·현황 표시 | 공부상 1층 1호 · 현황 201호 · 건물 외벽표기 세영A동 |
① 권리 흐름 — 2018년 국민은행 근저당이 기준
1988년 이후 설정됐던 경기은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 대한생명보험 가압류와 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2018.06.26 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 부천시 압류와 케이비국민카드·카카오뱅크 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 롯데카드 가압류는 2026.03.26 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
이름, 보증금, 전입일, 확정일자가 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 ‘임차인 없음’이나 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없습니다. 현재 자료상 등기 인수액은 0원이지만 실제 점유자와 임차관계는 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 검증 — 최저가가 시세보다 싼지는 판단 유보
감정가와 신건 최저가는 모두 89,000,000원이고, 매수인 인수액 0원을 반영한 최저가 기준 실질취득도 89,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 89,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,002,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,679,715원 | 10,679,715원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 29,711,838원 | 28,318,285원 |
| 채권자 합계 | 88,391,553원 | 86,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 89,000,000원 가정에서는 집행비용 2,002,000원과 채권자 배당 86,998,000원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 카카오뱅크 채권에서 1,393,553원의 미배당이 발생하지만, 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부명초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 171.2㎡의 세장형 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,067,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 절대보호구역·상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 허가구역 표기. 외국인 등 토지거래허가구역의 표시 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 건물. 6세대 규모이고 준공일은 1987.08.27입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 동일성. 공부상 1층 1호, 현황 201호, 외벽 세영A동 표시를 현장과 관련 공부에서 대조하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 자료는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입과 확정일자 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 인근 다세대의 면적·준공일·층·도로 조건을 맞춰 별도로 비교하세요.
- 부천시 압류. 2024.08.20 및 2026.05.06 압류의 세액과 법정기일, 실제 배당순위를 확인하세요.
- 등기 변동. 2026.08.21 발행 등기사항전부증명서 이후 추가 권리 변동이 있는지 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 도로·건물 상태. 남측 약 3m 도로의 차량 진입 여건과 벽돌조 건물의 내부·설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인’이 먼저
이 물건은 2018년 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 하지만 등기상 인수가 없다는 사실만으로 안전한 입찰이 완성되지는 않습니다. 공부의 1층 1호와 현황의 201호가 같은 목적물인지, 실제 점유자와 임대관계가 무엇인지부터 확인해야 합니다.
가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 89,000,000원이지만 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아 신건 가격이 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다. 등기 권리는 단순하지만, 목적물 동일성·점유·가격은 확인 전까지 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
