522,961,000원
대구지방법원 2025타경11185. 구미시 옥계동 627-9 토지와 지상 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 ‘캐나다’로 불리는 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물이며, 1층부터 3층까지 각 5가구, 총 15가구로 이용되고 있습니다. 건물 옥상의 지붕형 태양광발전시설도 매각에 포함됩니다.
권리 구조의 기준점은 2020.03.17. 설정된 북삼농업협동조합의 채권최고액 192,000,000원 근저당권입니다. 김태준의 전세권 30,000,000원과 이동규·강태원·김재홍·김지훈의 주택임차권등기는 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11185 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 옥계동 627-9 · 경상북도 구미시 산호대로25길 25-34 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택(캐나다) |
| 건물 이용상태 | 1층 101~105호 · 2층 201~205호 · 3층 301~305호, 총 15가구 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 · 사용승인일 2002.06.03 |
| 토지 | 대 224.6㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 666,000원/㎡ |
| 소유자 | 김선화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 522,960,260원 / 522,961,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북삼농업협동조합 / 162,365,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 옥상 지붕형 태양광발전시설 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
② 임차인 분석 — 실제 18명, 대항력 미상 3명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 표에 기재된 18명은 모두 실제 임차인 또는 점유 관계인입니다. 이 가운데 15명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 전유정·서지우·진민구는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 성명 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진수 · 104호 | 1,700만원 | 2025.02.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전유정 · 105호 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.07.22 신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김효민 · 202호 | 2,700만원 | 2025.04.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신종식 · 105호 | 미상 | 2024.08.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진희 · 201호 | 미상 | 2021.06.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장민희 · 204호 | 미상 | 2021.07.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정웅 · 303호 | 3,000만원 | 2020.05.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정원교 · 304호 | 1,500만원 | 2022.10.11 / 미상 | 2025.08.27 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송길원 · 305호 | 미상 | 2025.02.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 · 305호 | 미상 | 2022.01.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동규 · 2층 202호 26㎡ | 27,000,000원 | 2021.06.28 / 2021.06.04 | 2025.05.20 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태원 · 3층 동남쪽 25㎡(302호) | 20,000,000원 | 2022.01.25 / 2022.01.06 | 2025.07.15 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재홍 · 1층 남서쪽 30㎡(문패상 101호) | 2,000,000원 | 2024.02.05 / 2025.07.25 | 2026.02.10 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지훈 · 3층 남동쪽 24㎡(302호) | 5,000,000원 | 2025.02.20 / 2025.02.20 | 2026.03.17 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지우 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.07.10 신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송경원 · 주거 | 미상 | 2025.02.28 / 2025.02.28 | 2026.02.23 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 · 주거 | 30,000,000원 | 2021.07.16 / 2025.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진민구 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.09.24 신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 수준
현재 최저매각가는 522,961,000원으로 감정가 522,960,260원과 사실상 같은 수준입니다. 1회 유찰로 표기돼 있으나 현재 회차의 적용률은 감정가 100%입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 없으므로, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 522,961,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,629,610원 |
| 1. 근저당 · 북삼농업협동조합 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김태준 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 293,331,390원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 채권 222,000,000원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 522,961,000원 | 222,000,000원 | 0원 | 293,331,390원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 418,368,800원 | 222,000,000원 | 0원 | 189,785,112원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 334,695,040원 | 222,000,000원 | 0원 | 107,209,309원 | 0원 |
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥계초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다가구주택·근린생활시설·점포상가·아파트·학교가 형성된 정비된 다가구주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 및 교통시설 접근 편의성은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물로 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 부속시설. 건물 옥상 지붕형 태양광발전시설이 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 원본 확인. 전유정·서지우·진민구의 전입일, 보증금, 확정일자와 실제 점유 호실을 확인하세요.
- 호실별 점유 대조. 105호·202호·302호·305호는 복수 이름 또는 등기상 임차권과 현황조사 내용이 함께 나타나므로 실제 점유자를 구분해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 각 계약의 보증금과 점유·전입 시점을 원본에서 확인하세요.
- 명도비용 반영. 실제 임차인 18명이 조사된 다가구주택으로, 호실별 인도 협의와 명도 일정이 길어질 수 있습니다.
- 임대수익 검증. 총 15가구의 실제 월세·보증금·공실·체납관리비를 확인해 현재 최저가 대비 임대수익률을 별도로 계산하세요.
- 태양광시설 확인. 옥상 발전시설의 소유관계, 발전수익, 유지관리계약, 설비 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·전입세대확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건은 아니다
등기 순위와 배당 시나리오만 보면 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 이 물건은 15가구 규모의 다가구주택이며 실제 임차인 18명이 조사돼 있습니다. 특히 전유정·서지우·진민구는 대항력을 부정할 전입일 자료가 없어 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
가격 측면에서도 현재 최저가는 감정가와 사실상 같은 수준이고, 최근 실거래나 수익가치 비교 근거가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 점유·명도 난도는 높고 가격 메리트는 미확인. 입찰 여부는 미상 임차인 3명의 원본 확인과 15가구 임대수익 검증 이후 판단하는 것이 안전합니다.