인천지방법원 2026타경102. 부천시 원미구 상동 진달래마을 2214동 304호, 전용 84.953㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트조 박공지붕 13층 건물의 3층이고, 현재 등기상 소유자는 김윤호입니다. 김윤호는 2013.10.25 소유권이전을 마쳤고 당시 등기 거래가액은 345,000,000원입니다. 이번 경매의 핵심 말소기준은 2024.06.28 부천새마을금고 근저당권 609,600,000원입니다.
말소기준과 같은 날 김복자 근저당권 400,000,000원이 뒤따르고, 2024.07.12 문남섭 근저당권 100,000,000원, 이후 국·부천시 압류와 2026.03.18 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 관건은 등기상 후순위 권리의 승계보다는 760,000,000원의 신건 가격이 시장가격과 맞는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 526-4 진달래마을 2214동 3층 304호 · 도약로 82 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.953㎡ · 철근콘크리트조 박공지붕 13층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김윤호 · 2013.10.25 소유권이전 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 760,000,000원 / 760,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천새마을금고 / 533,529,304원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.06.28 을구 36번 부천새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 37번 김복자 근저당권, 2024.07.12 을구 38번 문남섭 근저당권, 2025년의 국·부천시 압류, 2026.03.18 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 760,000,000원은 최근 12개월 평균 이상
진달래마을(대림)은 639세대, 사용승인일은 2002.08.09입니다. 비교 표본은 전용 84.95㎡의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 753,125,000원입니다. 현재 최저가 760,000,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 760,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균의 100.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 2 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 847,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 3 | 750,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 4 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 818,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 750,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 9 | 770,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 6 | 765,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 14 | 785,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 2 | 707,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 753,125,000원 |
최근 거래 범위는 595,000,000원~847,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 595,000,000원입니다. 신건 실질취득 760,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래가보다도 높습니다. 따라서 전체 거래 평균만 보더라도 현재 회차에 가격 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 760,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,000,000원 |
| 1. 근저당 · 부천새마을금고 | 609,600,000원 | 609,600,000원 |
| 2. 근저당 · 김복자 | 400,000,000원 | 140,400,000원 |
| 3. 근저당 · 문남섭 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 예상배당선에서는 채권자 채권최고액 합계 1,109,600,000원 중 750,000,000원이 배당되고, 미배당은 359,600,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 부천새마을금고 사건 청구액은 533,529,304원이며, 위 배당 시나리오는 등기상 채권최고액 609,600,000원을 기준으로 작성된 값입니다. 국·부천시 압류는 매각으로 소멸 대상이나 실제 배당은 조세채권의 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 760,000,000원 | 750,000,000원 | 359,600,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 608,000,000원 | 599,520,000원 | 510,080,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 486,400,000원 | 479,136,000원 | 630,464,000원 |
현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 시에는 실질취득액도 각 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.5회이므로, 특정 회차까지 반드시 유찰될 것이라고 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석천중학교 북동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공지붕 13층 건물 중 3층 304호이며, 승강기·소화전·위생·난방설비가 갖춰져 있고 열병합 지역난방 방식입니다.
- 단지. 진달래마을(대림) 639세대, 사용승인일 2002.08.09이며 비교 대상 전용면적은 84.95㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·상동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 도로. 단지 내 도로에서 북측 노폭 약 30미터 내외 포장도로로 진출입합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 760,000,000원은 최근 12개월 평균 753,125,000원보다 높습니다. 신건 최저가만 보고 할인 물건으로 해석하지 않아야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 595,000,000원입니다. 최근 거래 가격대가 595,000,000원~847,000,000원으로 넓어 개별 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 상세 임대내역은 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입관계를 재확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국과 부천시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 실제 배당순위와 배당액은 조세채권 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.06.28 을구 36번 부천새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 김복자·문남섭 근저당권과 압류·경매개시결정은 소멸 대상입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현재 가격은 보수적으로
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.28 부천새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 압류가 모두 매각으로 소멸하고, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 760,000,000원은 최근 12개월 평균 753,125,000원의 100.9%이고 최신 거래 595,000,000원도 크게 밑에 있습니다.
권리상 인수 부담이 낮다는 점은 장점이지만, 신건 가격에 할인 프리미엄까지 부여할 수는 없습니다. 현재 회차에서는 “권리는 합격, 가격은 보수적 검토”가 이 사건의 핵심입니다.
