인천지방법원 2025타경511184. 인천 미추홀구 도화동 해든빌 12층 1202호 아파트입니다. 현재 소유자는 임형순이며 2019.12.30. 소유권이전 당시 거래가액은 165,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 3번에 올라온 은경재의 주택임차권입니다. 임차보증금은 154,500,000원, 전입신고는 2022.01.20, 확정일자는 2021.12.21입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류의 접수일 2022.09.30보다 전입이 빠르므로 원칙상 대항력이 있습니다.
배당계산만 보면 최저매각가 112,000,000원에서 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 임차인에게 우선배당되고, 보증금 중 44,868,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 은경재 임차권의 매수인 실질 부담은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 112,000,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 534-1 해든빌 12층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.44㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 임형순 (2019.12.30. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 154,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리로 제시된 것은 2022.09.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 은경재 임차인은 2022.01.20. 전입으로 말소기준일보다 앞서고, 확정일자도 2021.12.21.이어서 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 은경재 | 12층 1202호 전부 | 154,500,000원 | 대항력 있음 전입 2022.01.20 | 우선변제 가능 확정 2021.12.21 · 배당요구 | 확약 반영 실질 0원 룰상 미배당 44,868,000원 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.12억은 최근 시세의 89.2%
해든빌의 최근 거래 12건은 전용 44.59㎡·46.31㎡·48.44㎡·49.55㎡ 등 유사 면적 거래로 구성돼 있습니다. 전체 평균은 127,000,000원이지만 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 7건 평균은 125,571,428원, 최신 2026.08 거래는 134,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.59㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 44.59㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.06 | 44.59㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 44.59㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 44.59㎡ | 12 | 103,000,000원 |
| 2025.12 | 46.31㎡ | 8 | 136,000,000원 |
| 2025.11 | 49.55㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 2025.08 | 46.31㎡ | 8 | 138,000,000원 |
| 2025.06 | 49.55㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 46.31㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2024.12 | 48.44㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 125,571,428원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 112,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.2%이고, 최신 거래 134,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 구간보다 2.7% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 127,000,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 은경재 보증금 | 154,500,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 은경재 보증금의 미배당액은 44,868,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화초등학교 남동측 인근이며 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 12층 1202호이며, 위생·급배수·승강기·기계식주차장·소화시설이 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 해든빌은 50세대, 2015.10.01. 준공입니다. 거래가격 편차가 크고 최근 거래 추세는 -2.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 은경재 주택임차권에 적용되는지, 매각 후 말소 절차와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차보증금 구조 확인. 확약이 없다면 현재 회차의 배당 부족분은 44,868,000원으로 계산되는 대항력 임차권입니다.
- 체납관리비 확인. 현관 안내문상 장기 체납 상태이므로 총 체납액과 매수인이 부담할 공용부분 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 실질취득 112,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 최근 거래 추세는 -2.7%입니다. 거래 편차도 100,000,000원~142,000,000원으로 큽니다.
- 설비 상태 확인. 감정평가서도 승강기·기계식주차장 등 설비의 정상 작동 여부는 입찰 시 별도 확인을 권고하고 있습니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 가격의 의미를 바꾼다”
이 물건을 배당표만 보면 현재 최저가 112,000,000원에 낙찰받아도 은경재 보증금 중 44,868,000원이 남아, 실질취득이 보증금 규모로 올라가는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
그 전제에서는 실질취득이 112,000,000원으로 내려오고, 최근 12개월 평균 125,571,428원의 89.2%, 최신 거래 134,000,000원보다 낮습니다. 가격 차이는 분명 존재합니다. 다만 최근 시세가 -2.7% 하락 추세이고 장기 체납관리비 안내가 있는 만큼, 이 사건의 핵심은 확약서의 실제 효력 확인과 낙찰 후 추가비용 점검입니다.
