인천지방법원 2026타경30555. 부천시 원미구 중동 성산리치빌 2층 203호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징이고 2020.05.27 매매, 2020.05.29 소유권이전 당시 거래가액은 235,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 2022.01.27 포천세무서장 압류보다 먼저 전입한 임차인 황숙영입니다. 황숙영은 2020.04.28 임대차계약, 2020.04.29 확정일자, 2020.05.22 주민등록·점유개시를 갖췄고 보증금은 235,000,000원입니다.
2024.06.25에는 황숙영 명의의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 신건 251,000,000원에서는 제공된 배당표상 보증금 전액이 배당되어 인수가 없지만, 1회 유찰 시 인수액은 37,811,200원, 2회 유찰 시에는 77,408,960원으로 증가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 711-3 성산리치빌 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부흥로210번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.05.29 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 235,165,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 기존 우리은행 근저당은 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석에서 말소기준으로 제시된 권리는 2022.01.27 포천세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 995,000,000원, 부천시 압류, 2026.03.06 황숙영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황숙영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2020.05.22 / 2020.04.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
황숙영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 등기부 임차권자이면서 이 사건 강제경매 신청채권자도 같은 황숙영이고, 기록에는 등기부상 권리자와 동일해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이라는 주의사항이 포함되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에 임차권 인수 가능성이 명시되어 있으므로, 입찰에서는 그 명시 내용을 기준으로 보수적으로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 251,000,000원은 최근 거래보다 높다
성산리치빌은 총 12세대, 사용승인일은 2014.01.27입니다. 비교 대상 면적은 59.85㎡이고, 확인된 거래는 다음 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 59.85㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 최근 기준 | 59.85㎡ | 1건 | 243,000,000원 |
현재 최저가 251,000,000원은 최근 거래 243,000,000원의 103.3%입니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 비교 거래가 1건뿐이라는 점까지 감안하면 가격 가점을 주기보다 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 황숙영 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 995,000,000원 | 11,686,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 황숙영 | 235,165,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 251,000,000원 가정에서는 황숙영 보증금 235,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
⑤ 회차별 인수 위험
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 251,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰 | 200,800,000원 | 37,811,200원 | 미배당 보증금 인수 |
| 2회 유찰 | 160,640,000원 | 77,408,960원 | 미배당 보증금 인수 증가 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상지초등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제2층 제203호. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공시지가. 2,048,000원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 성산리치빌 총 12세대, 2014.01.27 준공. 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 보수적으로. 최저가 251,000,000원은 최근 거래 243,000,000원의 103.3%입니다. 신건을 시세보다 싼 물건으로 보면 안 됩니다.
- 유찰 후에는 인수액 합산. 1회 유찰 인수 37,811,200원, 2회 유찰 인수 77,408,960원을 최저가와 반드시 함께 보세요.
- 임차권 원문 확인. 매각물건명세서에 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있으므로 배당요구·배당순위·세금채권을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 황숙영 관계 확인. 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 동일 인물이므로 임대차계약·보증금 지급·점유관계 자료를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 허가구역 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 표시되어 있어 매각기일과 겹칩니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액은 올라간다”
이 사건은 신건만 보면 의외로 단순합니다. 251,000,000원에 매각된다는 가정에서는 선순위 임차인 황숙영의 보증금 235,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 가격은 최근 실거래 243,000,000원보다 높아 신건 가격 메리트가 없습니다.
그렇다고 유찰만 기다리면 해결되는 물건도 아닙니다. 1회 유찰 시 37,811,200원, 2회 유찰 시 77,408,960원의 임차보증금 잔액이 매수인 인수로 바뀝니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 낮아진 최저가가 그대로 매수인의 총비용 감소로 이어지지 않습니다. 현재 회차는 가격이 비싸고, 유찰 이후는 인수액 계산이 핵심인 사건입니다. 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
