인천지방법원 2026타경30600. 경기도 김포시 마산동 662-10의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택이며 토지는 314.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로 2021.03.22 사용승인됐습니다.

권리 구조의 출발점은 건물 소유권보존과 같은 날인 2021.03.24 설정된 종로동부새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이고 토지 경기도 김포시 마산동 662-10이 공동담보로 표시돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 그 이후의 압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 경매의 말소기준은 2021.03.24 종로동부새마을금고 근저당권 1,320,000,000원입니다. 2025.09.26 확정채권양도를 원인으로 해당 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 같은 회사입니다. 2024년 김포시 압류, 김용수·정병길의 주택임차권등기, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 9명 모두 전입이 말소기준 이후

가장 빠른 전입은 김용수의 2021.03.31로, 말소기준일인 2021.03.24보다 늦습니다. 김용수는 보증금 330,000,000원 중 310,000,000원을 반환받지 못한 상태로 4층 전체에 임차권등기를 마쳤고, 정병길도 보증금 30,000,000원에 대해 3층 일부에 임차권등기가 돼 있습니다. 두 임차권 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

③ 가격 판단 — 최저가는 70%, 그러나 실거래 비교는 불가

감정가는 2,230,306,200원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,561,214,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 1,561,214,000원입니다.

다만 이 물건은 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 주상용 건물이고, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 가격 메리트는 주변의 유사한 근린생활시설+다가구 일괄거래, 토지가격, 임대수익 등을 별도로 대조해야 확인할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,561,214,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 한 추정에서는 근저당권 채권최고액 1,320,000,000원이 전액 배당되고 223,201,860원이 잔여하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택입니다. 토지는 주상용으로 이용되고 있습니다.
• 위치. 김포시 마산동 소재 마산역 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 주상용 지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 북서측 근거리의 마산역·김포 골드라인을 이용할 수 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 314.4㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·김포신도시 택지개발지구 등에 포함됩니다.
• 확장 부분. 건물 2~4층은 거실 및 발코니 등이 확장돼 공부상 면적과 실제 면적이 다르며, 감정평가는 현황 확장부분을 포함해 실시됐습니다.
• 수목. 토지 지적경계선 부근에 경제적 가치가 희박한 소유자 미상의 소나무·단풍나무 등 수목 11주가 식재돼 있습니다.
• 공부 차이·위반. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 임대상태. 임대 중인 것으로 조사됐으며 실제 점유자와 임차관계를 층·호별로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 층·호별 점유 확인. 조사된 임차인·점유자가 9명이므로 1층 상가와 2~4층 주거부분의 실제 점유자, 계약관계와 퇴거 가능 시점을 각각 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 이차야·명예진·박혜리·박규리·김형준은 보증금이 확인되지 않아 계약서 및 매각물건명세서 원문 대조가 중요합니다.
• 확장면적 확인. 2~4층은 거실·발코니 확장으로 공부상 면적과 실제 면적이 다릅니다. 감정에는 확장부분이 포함돼 있으므로 현황과 인허가 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 지적경계선 부근 소유자 미상의 수목 11주가 존재합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 ‘저가’라고 단정할 수 없습니다. 동일 또는 유사한 주상용 다가구·근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 결과와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수는 없지만 확인할 현장은 많다”

이 사건의 권리관계만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2021.03.24 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인·점유자의 전입은 모두 그 뒤이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 1,561,214,000원에서 권리상 실질취득액도 같은 금액입니다.

다만 이 물건은 단순한 아파트가 아닙니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합돼 있고 여러 점유자가 있으며, 일부 보증금은 확인되지 않았고 2~4층에는 현황 확장부분도 존재합니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 층별 명도·실제 임대관계·확장 현황·유사거래 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.