인천지방법원 2026타경30600. 김포시 마산동 662-10 소재 철근콘크리트구조 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택이고 토지는 314.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 소유자는 이상의이며 2021.03.24 소유권보존과 같은 날 종로동부새마을금고 명의의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 김포시 압류, 임차권등기 2건, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 근저당권은 2025.09.26 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐고, 현재 경매도 이 양수인이 채권자로 진행합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 1,320,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30600 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 662-10 1동 · 경기도 김포시 김포한강8로194번길 149-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 314.4㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 · 사용승인일 2021.03.22 |
| 소유자 | 이상의 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,230,306,200원 / 2,230,306,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사새마을금고자산관리회사 / 1,182,597,032원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.24
핵심은 임차인보다 먼저 설정된 2021.03.24 근저당권입니다. 가장 빠른 임차인 전입도 김용수의 2021.03.31로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인 9명은 모두 대항력 없는 후순위 임차인으로 정리되고, 김용수·정병길의 주택임차권등기도 기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 9명 — 대항력은 없지만 명도는 별개
실제 임차인은 9명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 대항력 여부는 전입 시점과 말소기준권리를 비교하면 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금·점유 부분이 명확하지 않은 임차인이 있어 현장 점유관계와 인도 범위는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이차야 | 미상 | 2025.11.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정인환 | 주거 | 2023.12.13 | 미상 | 165,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 명예진 | 주거 | 2023.09.08 | 2023.08.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박혜리 | 미상 | 2023.09.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박규리 | 미상 | 2023.09.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김형준 | 미상 | 2023.11.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이명우 | 양희빌 1층101호 (161.34) | 2021.10.05 | 미상 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용수 | 건물 4층 전부(401호) · 주거(임차권등기) | 2021.03.31 | 2021.03.31 | 330,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정병길 | 3층 134.53㎡ 중 69.32㎡(301호) · 주거(임차권등기) | 2024.04.23 | 2024.04.23 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정병길 역시 전입·확정일자가 2024.04.23이고 임차권등기는 2026.05.28입니다. 보증금은 30,000,000원으로 확인되지만 말소기준보다 후순위입니다. 정인환의 보증금 165,000,000원, 이명우의 보증금 20,000,000원도 같은 이유로 매수인 승계액에는 포함되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,230,306,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,703,062원 |
| 1. 근저당 · 종로동부새마을금고 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 885,603,138원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 1,320,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 885,603,138원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 2회 유찰까지도 근저당 전액 배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,230,306,200원 | 1,320,000,000원 | 0원 | 885,603,138원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,784,244,960원 | 1,320,000,000원 | 0원 | 444,002,510원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,427,395,968원 | 1,320,000,000원 | 0원 | 90,722,008원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 감정가 80%와 64% 시나리오에서도 근저당 채권최고액 1,320,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 즉 이 사건은 제공된 회차 범위 안에서는 유찰로 매각가가 내려가더라도 후순위 권리가 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 마산동 마산역 남동측 근거리에 위치하며 주위는 다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 주상용 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 북서측 근거리에 김포 골드라인 마산역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택입니다. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방(2~4층), 화재경보, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 314.4㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,470,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구·절대보호구역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 조사됐습니다. 다만 2~4층은 거실·발코니 등이 확장돼 공부상 면적과 실제 면적이 다르며 감정평가는 현황 확장부분을 포함했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명의 실제 점유구획 확인. 권리상 대항력이 없더라도 명도 대상과 점유 범위는 현장 기준으로 달라질 수 있습니다.
- 김용수 401호 확인. 보증금 330,000,000원, 반환받지 못한 보증금 310,000,000원이 기재된 임차권등기지만 말소기준 후순위입니다. 등기 원본과 점유 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 정병길 301호 확인. 3층 134.53㎡ 중 69.32㎡ 부분 임차로 기재돼 있어 실제 구획과 도면을 확인해야 합니다.
- 2~4층 확장부분 확인. 공부상 면적과 실제 면적이 다른 상태이므로 건축물 현황과 사용 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 수목 11주 확인. 지적경계선 부근 소유자 미상의 수목이 있어 경계·처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 수치가 없는 만큼 감정가 2,230,306,200원이 곧 시세라고 보거나, 인수 0원만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 단순, 운영과 명도는 복합”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.03.24 근저당권이 모든 임차인보다 앞서고, 확인된 임차인 9명은 전부 후순위입니다. 김용수의 330,000,000원 임차권과 정병길의 30,000,000원 임차권도 마찬가지여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가부터 2회 유찰 시나리오까지 근저당 채권최고액도 전액 배당됩니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 주택’으로 보면 안 됩니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 주상용 건물이고, 실제 임차인이 9명이며 일부 보증금과 점유부분은 명확하지 않습니다. 2~4층 확장으로 공부상 면적과 실제 면적 차이도 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 합격, 현장·명도·가격 검증은 필수입니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 감정가 2,230,306,200원이 싸다고 평가할 이유도 없습니다.
