인천지방법원 2025타경511209. 인천 미추홀구 주안동 엔에스파크 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가는 188,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가가 131,600,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 70%라는 숫자만 보면 가격이 낮아 보이지만, 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 중요한 변수가 나타납니다. 대항력 있는 임차인 최열음의 보증금 198,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
임차인의 전입·점유개시일은 2021.06.11로, 말소기준으로 제시된 2023.07.13 가압류보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준일 이후에 이루어졌다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다. 반대로 확약서의 효력이 보증금 반환청구까지 해소한다면 원칙적인 인수액을 실제 부담할 필요가 없어집니다. 이 두 가지를 구분하는 것이 분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 201-15 엔에스파크 5층 502호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 석바위로 38 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 임차권등기상 71.08㎡ 전부 · 지하 1층/지상 15층 중 5층 |
| 소유자 | 변진섭 (2021.06.18 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원) |
| 건물 | 엔에스파크 · 31세대 · 사용승인 2012.08.10 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준 | 2023.07.13 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류 |
| 임차 현황 | 실제 임차인 최열음 1명 · 보증금 198,000,000원 · 대항력 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준권리는 2023.07.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 1,131,000,000원이며, 해당 가압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 부천소망신용협동조합의 근저당권 132,000,000원과 임정환의 전세권 22,000,000원은 이미 등기부상 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.98억과 말소동의 확약서
실제 임차인은 최열음 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청은 채권자 권리로 구분하며, 별도의 임차인이나 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
최열음 5층 502호 71.08㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
198,000,000원 |
전입 2021.06.11 점유개시 2021.06.11 확정 2021.04.16 |
대항력 있음
우선변제 있음 미배당 인수 가능 말소동의 확약서 제출 보증금 인수 면제 효력 확인 필요 |
임대차계약일 2021.04.16 · 배당요구 있음 · 임차권등기 2023.11.09. 임차인은 보증기관의 중복신고가 아닌 별도의 실제 임차인입니다.
임차보증금 198,000,000원 − 예상배당액 128,957,600원 = 69,042,400원.
이 부족분을 매수인이 부담한다면 낙찰가와 인수액의 합계는 200,642,400원입니다. 보증금 198,000,000원과의 차이는 집행비용 추정액에 해당합니다. 단순히 최저가 131,600,000원만으로 시세를 비교해서는 안 됩니다.
확약서가 해당 임차권등기의 말소뿐 아니라 매수인에 대한 대항력 행사 및 미반환 보증금 청구까지 유효하게 배제한다면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
다만 현재 확인되는 문구는 말소동의에 관한 것이므로, 대항력 포기 여부, 동의의 적용 대상, 조건 및 효력 발생 시점까지 확약서 원문과 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다. 등기 말소에 대한 동의만으로 보증금 반환채무가 당연히 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.
* 배당표상 원칙적 인수 부족분 69,042,400원. 확약서가 해당 임차인의 대항력과 보증금 인수 문제까지 유효하게 해소하는 경우에 한하여 실질 인수액 0원으로 판단합니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 원칙적 인수액을 적용해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.316억과 2.006억은 전혀 다른 가격
엔에스파크는 31세대 규모의 오피스텔입니다. 최근 12개월 실거래는 3건으로, 평균 거래금액은 185,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.02의 172,000,000원이며, 최근 거래 평균은 이전 거래 평균 대비 -1.7%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 69.54㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2025.08 | 68.02㎡ | 10 | 193,500,000원 |
| 2025.07 | 69.54㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 185,166,666원 |
전체 11건 평균은 187,500,000원이지만, 과거 거래와 최근 거래 사이에는 가격 차이가 있습니다. 따라서 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가를 우선 적용합니다. 비교 거래의 면적과 층도 해당 호실과 완전히 동일하지 않으므로 개별 물건의 실제 가치는 별도로 검토해야 합니다.
| 가격 비교 | 취득금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 188,000,000원 | 최근 평균 185,166,666원보다 높음 |
| 최저가 | 131,600,000원 | 최근 평균의 71.1% · 확약 효력 인정 시 비교 기준 |
| 원칙적 실질취득* | 200,642,400원 | 최근 평균 및 최신 거래보다 높음 |
| 확약 효력 인정 시 | 131,600,000원 | 실질 인수 0원 조건 · 취득 부대비용 별도 |
* 원칙적 실질취득 200,642,400원 = 낙찰가 131,600,000원 + 예상 미배당 보증금 69,042,400원. 확약 효력 미확인 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
확약의 인수 면제 효력이 인정된다면 최저가 131,600,000원은 최근 실거래보다 낮지만, 효력이 인정되지 않아 원칙적 인수액을 부담한다면 실질취득금액은 200,642,400원으로 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
거래 표본이 3건에 불과하고 비교 호실의 층과 면적도 다르므로, 실거래 평균만으로 매각 가능 가격이나 수익을 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,642,400원 |
| 1. 임차인 최열음 · 우선변제 | 198,000,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,131,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 198,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금은 집행비용과 임차인의 우선변제 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 최열음에게는 128,957,600원이 배당되고, 보증금 부족분 69,042,400원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 보증금 인수까지 유효하게 해소한다면 매수인의 실제 부담은 0원입니다.
배당표는 집행비용 추정치에 따른 시뮬레이션입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구는 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 채권 청구금액과 실제 확정채권액도 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크다면, 낙찰가가 낮아질수록 배당금이 줄고 원칙적으로 인수 부족분은 늘어납니다. 확약 효력이 없을 때 낙찰가만 보고 유찰을 기다리는 전략이 반드시 유리하다고 볼 수 없는 이유입니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙적 인수 추정* | 확약 효력 인정 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 131,600,000원 | 69,042,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 92,120,000원 | 107,938,160원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 64,483,999원 | 135,076,713원 | 실질 인수 0원 |
* 회차별 원칙적 인수액은 집행비용 등을 반영한 추정치입니다. 매각대금과 부족분의 합계는 각 회차의 비용 추정 방식에 따라 달라집니다. 실제 배당금과 인수액은 최종 배당 및 확약서 효력 확인이 필요합니다. 확약 효력 인정 시의 0원은 해당 임차인 보증금에 대한 실질 인수를 유효하게 면제받는 경우를 전제로 합니다.
이는 최근 12개월 평균 185,166,666원과 최신 거래 172,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 확약 효력이 불분명한 상황에서는 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
다만 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등을 고려한 총취득비용은 별도로 산정해야 하며, 하락 추세와 거래 표본의 한계도 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다. 북측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 사용승인일은 2012.08.10이며, 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 오피스텔이며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 등은 입찰 전 현재 기준으로 확인해야 합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 31세대 규모이고 최근 12개월 비교 거래는 3건입니다. 거래 표본이 많지 않고 최근 거래 추세가 -1.7%이므로, 단순 평균가를 곧바로 예상 매도가격으로 적용하기에는 한계가 있습니다.
- 점유·임대관계. 임차권등기는 확인되지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태 및 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기, 보증금 반환채무 면제, 임차권등기 말소 조건이 어떻게 규정되어 있는지 확인해야 합니다. 특히 실제 임차인 최열음에 대한 효력까지 검토해야 합니다.
- 인수액 최종 확인. 확약의 인수 면제 효력이 인정되지 않으면 현재 예상 미배당 보증금 69,042,400원을 매수인 부담 가능액으로 반영해야 합니다.
- 주택도시보증공사의 지위 확인. 가압류와 경매신청의 채권자가 동일하므로 채권 중복계상 여부와 임차보증금 관련 권리관계를 구분해야 합니다. 보증기관의 채권을 별도 임차인의 보증금으로 더해서는 안 됩니다.
- 실질취득 기준 가격 비교. 확약 효력이 인정되면 최저가 131,600,000원을 기준으로, 인정되지 않으면 원칙적 실질취득금액 200,642,400원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세 -1.7%와 최신 거래 172,000,000원을 고려하고, 비교 거래의 면적·층·상태 차이도 확인해야 합니다.
- 명도 및 비용. 현재 점유 상태, 임차권등기 말소 절차, 인도 협의 가능성, 미납 관리비와 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 매각기일 2026.10.01의 진행 여부와 변경공고를 확인하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 최저가보다 확약서의 효력이 먼저다”
이 물건은 감정가 188,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 131,600,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 최근 12개월 실거래 평균 185,166,666원과 비교하면 최저가는 평균의 71.1%입니다.
하지만 대항력 있는 임차인 최열음의 보증금은 198,000,000원입니다. 확약 효력을 제외한 예상배당표상 미배당액은 69,042,400원이며, 이를 인수한다면 원칙적 실질취득금액은 200,642,400원으로 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수가 증가한다면 실질취득금액은 크게 낮아지지 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 대항력 행사와 보증금 인수까지 유효하게 해소한다면, 실질 인수액은 0원이 되고 취득금액은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만 말소동의 사실만으로 그 효력 범위를 확정할 수는 없습니다.
결론적으로 이 사건은 확약서 효력 확인 여부에 따라 가격 판단이 크게 달라지는 물건입니다. 확인 전에는 원칙적 인수액을 반영한 보수적인 검토가 필요합니다. 확인 후에도 최근 시세의 -1.7% 하락 추세, 31세대 규모와 적은 실거래 표본을 감안해야 합니다. 핵심은 최저가의 할인율이 아니라 실제로 떠안는 보증금이 얼마인지 확정하는 것입니다.
