대항력 있는 주택임차권 때문에 계산상 미배당 28,894,120원이 남지만, 매각물건명세서에는 해당 임차권과 관련해 서울보증보험주식회사의 대항력 포기서 및 말소동의서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 분석에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 다만 국세·지방세 압류와 공매공고가 있어 세금 우선배당 및 공매 진행 여부는 반드시 교차확인이 필요합니다.
인천지방법원 2025타경511275. 인천 남동구 간석동 37-317의 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 66,200,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 46,340,000원입니다. 표면상 가격은 낮지만 이 물건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 대항력 임차권과 그 포기서, 세금 압류, 공매공고를 함께 보는 데 있습니다.
등기된 주택임차권자는 한국토지주택공사이고 보증금은 74,000,000원입니다. 전입일 2019.09.19, 점유개시일 2019.09.20으로 말소기준권리인 2021.02.05 압류보다 앞서며, 확정일자도 2019.08.16이라 대항력과 우선변제 요건이 확인됩니다. 다만 해당 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류되어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511275 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-317 3층302호 · 인천광역시 남동구 용천로 194-11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 제3층 제302호 40.32㎡전부 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 허상행 · 2019.07.30 소유권이전 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,200,000원 / 46,340,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 85,373,698원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 포기서가 핵심
말소기준은 2021.02.05 부천세무서 압류입니다. 이후 국·부천시·국민건강보험공단·국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사의 주택임차권은 전입이 말소기준보다 앞서 원래는 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 대항력 임차권입니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 74,000,000원 | 2019.09.19 | 2019.08.16 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본이 다르다
현재 최저가 46,340,000원은 실거래의 최근 기준 금액 68,000,000원의 68.1%입니다. 대항력 포기서·말소동의서를 반영해 실질 인수를 0원으로 보면 실질취득액 역시 46,340,000원입니다. 다만 가격이 낮다는 숫자만으로 바로 결론을 내리기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 49.85㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2022.06 | 49.85㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2021.12 | 49.85㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2021.07 | 49.85㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2021.07 | 49.85㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 평균 | 49.85㎡ | 5건 | 80,800,000원 |
주의할 점은 본건 면적이 40.32㎡인 반면 실거래 표본은 모두 49.85㎡라는 점입니다. 따라서 68,000,000원이나 전체 평균 80,800,000원을 본건의 직접 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 더구나 최근 기준과 과거 거래를 비교한 추세는 -19.0%로 하락 방향입니다. 최저가가 비교금액보다 낮다는 사실은 확인되지만, 면적 차이와 하락 추세를 감안한 보수적 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,120원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 74,000,000원 | 45,105,880원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 85,373,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 보증금 74,000,000원 중 45,105,880원이 배당되고 28,894,120원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서의 대항력 포기서·말소동의서를 반영하면 그 미배당액을 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 내려가도 포기서가 없으면 총액은 달라지지 않는다
대항력 포기서를 반영하지 않는 원래의 권리구조만 놓고 보면 보증금 74,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차는 매각가 46,340,000원에 미배당 28,894,120원, 2회 유찰 시에는 매각가 32,437,999원에 미배당 42,545,885원, 3회 유찰 시에는 매각가 22,706,599원에 미배당 52,102,120원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신명여자고등학교 남동측 인근으로 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 가능하고 버스정류장이 소재해 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 약 3M 포장 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,046,000원/㎡, 토지면적은 204.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 거래표본. 현대빌라2동은 12세대이며 1996.07.31 준공, 확인된 실거래 표본은 5건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기서 원문 확인. 을구 8번 주택임차권에 관한 대항력 포기서와 말소동의서의 대상·효력·조건을 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 선순위 차감액을 판단할 수 있습니다.
- 공매 진행 교차확인. 2021.05.26 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 본건 40.32㎡와 실거래 표본 49.85㎡가 다르므로 68,000,000원 또는 80,800,000원을 그대로 본건 시세로 적용하지 않는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 기준과 과거 거래의 추세가 -19.0%이므로 과거 평균 80,800,000원만 보고 가격여유를 크게 잡으면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 예상배당과 실제 배당을 동일시하지 않아야 합니다.
맺으며 — 가격보다 ‘포기서의 효력’이 먼저다
현재 최저가 46,340,000원은 최근 기준 거래금액 68,000,000원의 68.1%여서 숫자만 보면 할인폭이 있습니다. 하지만 실거래 표본은 본건보다 큰 49.85㎡이고, 거래 추세도 -19.0%입니다. 여기에 대항력 주택임차권, 세금 압류 5건, 공매공고까지 있어 단순한 저가매수형 물건으로 보면 안 됩니다.
핵심은 분명합니다. 대항력 포기서·말소동의서가 매수인에게 유효하게 작동한다면 실질 인수는 0원이고 실질취득은 46,340,000원입니다. 반대로 그 전제가 무너지면 현재 회차만 해도 배당계산상 28,894,120원의 미배당 보증금이 문제가 됩니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 포기서 원문·세금·공매 확인이 입찰 판단의 선행조건입니다.
