💰 168,000,000원 · 📉 86.0% · ↘ -10.9% · 🛡 인수 0원
인천지방법원 2025타경511279. 더캐슬 102동 4층 404호로, 사건의 용도 표기는 근린주택이고 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 이철규가 2017.09.06 거래가 206,050,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 경서농업협동조합 근저당 196,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 압류·임차권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 정현영은 보증금 20,000,000원, 확정일자 2019.03.22, 전입 2020.02.24로 확인됩니다. 그러나 말소기준권리인 2017.09.06 근저당보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 접수됐지만 현재 가정 매각가에서는 선순위 근저당도 전액 배당되지 않아, 제공된 배당계산상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511279 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1091-1 더캐슬 102동 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용중 |
| 임차 부분 | 제4층 제404호 65.6364㎡ 전부 |
| 소유자 | 이철규 · 2017.09.06 거래가 206,050,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 149,109,023원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2017.09.06 경서농업협동조합 근저당권입니다. 2024.03.05 국 압류, 2024.10.18 국민건강보험공단 압류, 2024.11.04 정현영 임차권등기, 2025.08.04 임의경매개시결정 등은 모두 그 뒤에 위치합니다. 정현영의 주민등록일자도 2020.02.24로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정현영 제4층 제404호 65.6364㎡ 전부 | 20,000,000원 | 2020.02.24 / 2019.03.22 | 대항력 없음 우선변제 순위 미확정 승계 없음 배당요구 2024.11.04 |
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세를 함께 본다
더캐슬의 대상 면적은 65.6364㎡이며, 최근 거래 중 동일·유사 면적 거래가 확인됩니다. 가격 판단은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 213,333,333원보다 최근 12개월 평균 195,333,333원, 최신 거래 181,000,000원, 최근·과거 대비 추세 -10.9%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 65.64㎡ | 4 | 181,000,000원 |
| 2026.01 | 65.64㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2025.12 | 65.19㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2025.04 | 65.64㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 65.19㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2024.12 | 65.64㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 65.64㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2024.09 | 64.81㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2024.07 | 65.36㎡ | 2 | 212,000,000원 |
| 2024.07 | 61.91㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2024.06 | 65.36㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2024.04 | 65.36㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 195,333,333원 |
현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.0%이고, 최신 거래 181,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 -10.9% 낮아지는 흐름이므로, 전체 평균 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다. 최신 거래와 하락 추세를 기준으로 입찰 상한을 점검하는 게 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 196,800,000원 | 164,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 196,800,000원 중 164,848,000원이 배당되고, 미배당은 31,952,000원입니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 31,952,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 117,599,999원 | 115,153,599원 | 81,646,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 82,319,999원 | 80,438,239원 | 116,361,761원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 근저당의 미배당은 커지지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차보증금이 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독정역(인천2호선) 북서측 인근이며, 주위는 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근에 버스정류장과 독정역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층404호이며 연립주택으로 이용중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 20m 및 12m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·철도보호지구·가축사육제한구역 등이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 더캐슬은 140세대, 사용승인일은 2016.02.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 정현영의 임차권등기, 전입 2020.02.24, 확정일자 2019.03.22, 보증금 20,000,000원을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인합니다.
- 대항력 기준 확인. 말소기준 근저당은 2017.09.06이고 전입은 그 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 등 압류 이력이 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 공매공고 부기등기가 있었고 2026.01.09 말소됐으므로 경매와 공매 진행 이력을 원본에서 교차 확인합니다.
- 가격 기준. 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 195,333,333원과 최신 거래 181,000,000원을 우선 보고, -10.9% 하락 추세를 반영합니다.
- 회차 판단. 현재 1회 유찰 상태이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘하락 중인 시세’를 더 세밀하게 볼 사건
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.09.06 근저당이 말소기준이고, 임차권자 정현영의 전입은 2020.02.24라 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 195,333,333원의 86.0%로 내려와 있지만, 최근 거래 추세가 -10.9%이고 최신 거래가 181,000,000원까지 낮아졌다는 점이 중요합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮되, 가격은 최근 하락 흐름 속에서 최신 거래를 기준으로 보수적으로 검토해야 하는 사건입니다.
