인천지방법원 2025타경511381. 영종웨스턴인터내셔널호텔 7층 708호로, 감정평가상 구분소유 숙박시설(호텔)입니다. 현재 소유자는 김영진이고, 2020.02.05. 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2020.10.13. 보령수산업협동조합 명의의 채권최고액 41,600,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2024.09.12. 북인천새마을금고의 채권최고액 510,171,000원 근저당과 2025.08.06. 보령수산업협동조합의 임의경매개시결정이 있습니다. 둘 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511381 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1953-2 영종웨스턴인터내셔널호텔 7층708호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 구분소유부동산인 숙박시설(호텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층 지상13층 중 7층 708호 |
| 소유자 | 김영진 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 32,923,919원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년 설정됐던 고창군수산업협동조합 근저당은 2020.02.05. 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 그 이후인 2020.10.13. 보령수산업협동조합 근저당입니다. 2024년 북인천새마을금고 근저당과 2025년 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 이번 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰로 70%, 하지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 76,000,000원, 현재 최저매각가는 53,200,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 37,240,000원(49%), 26,068,000원(34.3%)입니다.
다만 동일 건물 또는 유사 숙박시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 53,200,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 53,200,000원 | 70% | 499,928,600원 |
| 2회 유찰 시 | 37,240,000원 | 49% | 515,601,320원 |
| 3회 유찰 시 | 26,068,000원 | 34.3% | 526,572,224원 |
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 근저당 · 보령수산업협동조합 | 41,600,000원 | 41,600,000원 |
| 2. 근저당 · 북인천새마을금고 | 510,171,000원 | 10,242,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,200,000원 가정 시 채권 총액 551,771,000원 중 51,842,400원이 배당되고, 499,928,600원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종도선착장(구읍배뱃터) 남측 인근으로, 주변은 선착장을 중심으로 상업용 부동산·공원·나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 공영주차장이 위치합니다.
- 이용. 구분소유부동산인 숙박시설(호텔)로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상13층 규모입니다.
- 설비. 난방, 급·배수, 엘리베이터, 위생, 화재경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 북측 폭 25미터 및 남측·동측 폭 12미터 정도 도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,641,000원/㎡이며 토지면적은 1,379.5㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 원장 확인. 호텔 관계자 조사에 5년분 이상 미납이 기재돼 있으므로 미납 총액과 공용부분·전유부분 구분을 확인하세요.
- 현 점유상태 확인. 객실 사용 계약은 종료된 것으로 조사됐지만 실제 인도 가능 상태와 열쇠·출입권한을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 운영계약 확인. 호텔 객실로 사용되던 물건인 만큼 운영주체와의 계약 종료 여부, 향후 직접 사용 또는 재운영 가능 조건을 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 후순위 채권과 인수 구분. 북인천새마을금고의 미배당이 크더라도 등기상 후순위 근저당은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관리비 관련 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2020.10.13. 보령수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 북인천새마을금고 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실제 입찰 판단에서는 권리 외 요소가 큽니다. 이 물건은 아파트가 아니라 숙박시설(호텔)이고, 관계자 조사에는 관리비 5년분 이상 미납과 객실 사용 계약 종료가 함께 기록돼 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 53,200,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 관리비·점유·운영 상태와 별도 시세 확인이 핵심인 물건입니다.
