대구지방법원 2025타경11194. 구미시 형곡동 ‘대원공원타운’ 5층 503호 아파트입니다. 현재 소유자는 이재건으로, 2020년 5월 27일 60,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 37,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 7월 2일 형곡새마을금고의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 매각물건명세서에는 별도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어, 현재 확인되는 범위에서 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
가격은 감정가 57,000,000원에서 네 차례 유찰돼 13,685,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이 사건은 단순히 ‘최저가가 싸 보인다’는 이유보다, 실질취득액 13,685,000원 자체를 최근 실거래와 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균은 46,250,000원, 최신 거래는 46,500,000원으로 실질취득액은 두 기준보다 크게 낮습니다. 다만 최근 시세가 과거 구간보다 18.1% 하락하고 있다는 사실은 반드시 별도로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 336-4 5층 503호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡동로6길 16-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 대상면적 69.55㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 503호 |
| 소유자 | 이재건 (2020.05.27. 거래가 60,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 13,685,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 25,620,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 별도로 확인된 임차인 신고는 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없습니다. 2020년 5월 27일 설정된 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 가압류·압류·근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 시장은 하락 중
대원공원타운은 총 15세대, 1994년 5월 24일 준공된 소규모 아파트입니다. 제공된 실거래는 5건이며, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 46,250,000원, 최신 2026년 7월 거래는 46,500,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 13,685,000원은 최근 12개월 평균의 29.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.74㎡ | 1 | 46,500,000원 |
| 2026.03 | 66.18㎡ | 1 | 46,000,000원 |
| 2025.05 | 69.55㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2024.03 | 66.18㎡ | 1 | 51,500,000원 |
| 2021.06 | 72.74㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 46,250,000원 |
전체 5건 평균은 52,400,000원이지만 가격 판단은 이보다 최근 12개월 평균 46,250,000원과 최신 거래 46,500,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 과거 60,000,000원 거래까지 포함한 전체 평균은 현재 시장보다 높게 보일 수 있기 때문입니다. 특히 최근 가격 수준은 과거 구간보다 18.1% 낮아진 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,685,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 646,330원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 37,200,000원 | 13,038,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 형곡새마을금고 채권최고액 기준 24,161,330원이 미배당됩니다. 이는 말소기준 근저당권의 배당 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 13,685,000원 | 13,038,670원 | 24,161,330원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,579,500원 | 9,007,069원 | 28,192,931원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 6,705,650원 | 6,184,948원 | 31,015,052원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미여자상업고등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 최상층인 5층 503호이며, 도시가스·개별난방·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 528,400원/㎡, 토지면적은 605.7㎡입니다.
- 환금성. 15세대 소규모 단지이고 최근 시세가 과거보다 18.1% 낮아진 흐름이어서, 가격 할인 폭과 별개로 매수층의 폭은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저가 13,685,000원과 같습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 52,400,000원보다 최근 12개월 평균 46,250,000원과 최신 거래 46,500,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 과거보다 18.1% 낮아졌습니다. 낙찰 후 추가 하락 가능성을 고려해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 환금성 확인. 15세대 소규모 단지, 평균 유찰 4.0회라는 점을 감안해 향후 매도 시 거래기간과 매수층을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·현황 확인. 최상층 5층 물건인 만큼 내부 상태, 누수·보수 필요 여부와 관리비 체납 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 낮지만 유동성은 별개”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2020년 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서에 별도 인수권리나 법정지상권이 없습니다. 현재 확인 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액도 최저가와 같은 13,685,000원이며, 이는 최근 12개월 평균 46,250,000원의 29.6%, 최신 거래 46,500,000원보다도 크게 낮습니다.
그러나 이 할인율만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 대원공원타운은 15세대 소규모 단지이고, 이미 4회 유찰됐으며 단지 경매 평균 유찰도 4.0회입니다. 더구나 최근 실거래 흐름은 과거 구간 대비 18.1% 하락했습니다. 결국 이 사건은 권리상 인수위험은 낮고 가격 격차는 크지만, 시장 하락과 환금성 부담까지 감수할 수 있는지가 최종 판단의 핵심입니다.
