대구지방법원 2025타경11194. 경상북도 구미시 형곡동에 있는 대원공원타운 5층 503호 아파트입니다. 현재 소유자 이재건은 2020.05.27. 거래가액 60,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 37,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 가압류·압류·근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 2020.05.27. 형곡새마을금고 근저당권 하나입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없어, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 336-4 대원공원타운 5층 503호 · 경상북도 구미시 형곡동로6길 16-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이재건 (2020.05.27. 거래가액 60,000,000원에 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 25,620,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기 발급기관 | 대구지방법원 구미등기소 · 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
확인된 임차인은 0명이며, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당 없음입니다. 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
대원공원타운의 비교 거래는 전용면적 66.18㎡~72.74㎡ 범위에서 확인됩니다. 전체 5건 평균은 52,400,000원이지만, 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.74㎡ | 1층 | 46,500,000원 |
| 2026.03 | 66.18㎡ | 1층 | 46,000,000원 |
| 2025.05 | 69.55㎡ | 1층 | 60,000,000원 |
| 2024.03 | 66.18㎡ | 1층 | 51,500,000원 |
| 2021.06 | 72.74㎡ | 3층 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 46,250,000원 |
최근 12개월 평균은 46,250,000원, 최신 거래는 2026.07.의 46,500,000원입니다. 현재 최저가 27,930,000원은 최근 12개월 평균의 60.4%이므로, 확인된 시세 표본보다 낮은 가격대입니다.
다만 최근 거래가격은 이전 거래보다 18.1% 하락한 추세입니다. 따라서 전체 평균 52,400,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 이 물건은 최근 시세보다 낮지만, 가격이 하락 중인 소규모 단지라는 점까지 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,740원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 37,200,000원 | 27,027,260원 |
| 근저당 미배당 | - | 10,172,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 3.2%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
형곡새마을금고 근저당권은 채권최고액 기준으로 10,172,740원이 미배당되지만, 이는 담보권자의 미회수액입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 사건 청구액 25,620,590원은 현재 회차 배당 시나리오상 충족되는 것으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 27,930,000원 | 27,027,260원 | 10,172,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 18,400,918원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 13,685,700원 | 13,039,357원 | 24,160,643원 | 0원 |
유찰이 이어지면 담보권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계해 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 배당표상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 위치. 구미여자상업고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 503호입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측과 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 528,400원/㎡입니다. 토지면적은 605.7㎡이고 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 소로2류·소로3류에 접하며, 모든 축종 제한의 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1994.05.24. 준공된 총 15세대 단지이며, 확인된 비교 거래는 5건입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 매도기간과 가격 편차를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 52,400,000원보다 최근 12개월 평균 46,250,000원과 최신 거래 46,500,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -18.1%이므로 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 향후 매각차익을 확정적으로 판단하면 안 됩니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 15세대이고 확인된 거래가 5건인 만큼, 매도 희망가격뿐 아니라 예상 매도기간도 함께 검토해야 합니다.
- 최상층 상태 확인. 5층 건물 중 5층 물건이므로 내부 상태와 건물 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 범위. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 세금·배당요구·점유 관련 원본 서류를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 낮지만 환금성이 관건
이 물건의 등기상 구조는 단순합니다. 2020.05.27. 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 27,930,000원이 최근 12개월 평균 46,250,000원의 60.4%로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -18.1%이고, 15세대 소규모 단지이며 임대관계가 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 결론은 권리와 현재 가격은 양호하지만, 실제 점유와 환금성 확인이 입찰 판단을 좌우하는 물건입니다.