인천지방법원 2025타경511597. 만수동 명성빌라 비동 4층 402호, 전용 41.72㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신재욱이며 2021.05.01 매매, 2021.05.24 소유권이전으로 거래가액은 76,000,000원입니다. 등기상 현재 기준으로 근저당권은 없고, 말소기준은 2022.03.03 잠실세무서장 관련 국 압류입니다. 그 뒤 2025.08.14 한규진의 강제경매개시결정, 2026.05.13 국 압류가 이어졌으며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 한규진은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 2021.05.03 전입, 2025.09.30 배당요구를 했습니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 有나 인수액을 단정할 수 없습니다. 특히 한규진은 강제경매 신청채권자이기도 해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 사유가 있으나, 제공된 사실만으로 임차인성을 부정하거나 보증금이 없다고 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 894-14 명성빌라 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.72㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 1995.04.03 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.05.01 매매 · 거래가액 76,000,000원 · 2021.05.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 69,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한규진 / 62,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유관계가 핵심
말소기준은 2022.03.03 국 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2026.05.13 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 현재 매수인이 그대로 인수할 근저당권으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인·점유관계
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한규진 | 2021.05.03 | 미상 | 2025.09.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인해야 할 대상은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 다른 보증금과 중복 합산하는 유형은 아닙니다. 다만 한규진이 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일인이라는 점은 별도 확인 포인트입니다. 관계인 가능성이나 가장임차인 의심 사유가 있으나, 보증금·임대차계약 내용이 확인되기 전까지는 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 69,300,000원만 보면 낮지만, 하락 추세와 인수 미상이 겹친다
명성빌라(894-14) 전용 41.72㎡ 기준 최근 12개월 평균은 85,000,000원이고, 최신 거래도 2023.09의 85,000,000원입니다. 현재 최저가 69,300,000원은 이 금액의 81.5%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -13.7%로 하락했습니다. 전체 평균 96,571,428원은 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 메리트 판단의 주근거로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 43.88㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.03 | 41.72㎡ | 1 | 113,000,000원 |
| 2021.11 | 41.72㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2021.11 | 41.08㎡ | -1 | 53,000,000원 |
| 2021.09 | 41.72㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 41.08㎡ | -1 | 53,000,000원 |
| 2021.06 | 41.72㎡ | 1 | 109,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 85,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,647,400원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 한규진 | 62,000,000원 | 62,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,652,600원 |
위 배당은 매각가 69,300,000원을 전제로 한 추정입니다. 신청채권 62,000,000원은 전액 배당되는 구조로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 한규진의 임대차 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 69,300,000원 | 62,000,000원 | 0원 | 5,652,600원 |
| 2회 유찰 시 | 48,510,000원 | 47,236,820원 | 14,763,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 33,957,000원 | 32,945,774원 | 29,054,226원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 신청채권자 한규진의 미배당액이 커집니다. 다만 이 미배당액이 곧바로 임차보증금 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 신청채권 62,000,000원과 임대차 보증금의 법적 관계가 확인되지 않은 상태이므로 두 금액을 임의로 동일시하거나 중복 합산해서도 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못한 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 만수5동 행정복지센터 서측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일 1995.04.03. 외벽은 치장벽돌 붙임, 샷시창호이며 위생·급배수·도시가스 보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,617,000원/㎡입니다.
- 환금성. 19세대 규모 다세대이고 사용승인 1995년 건물입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건이며 최근 가격 추세가 -13.7%로 나타나 거래 표본과 가격 방향 모두 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 한규진의 실제 보증금, 임대차계약 체결일, 확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 신청채권과 임대차의 관계 확인. 한규진이 임차인 조사 대상이면서 동시에 강제경매 신청채권자입니다. 두 채권의 원인과 중복 여부를 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 처리하는 것이 안전합니다.
- 가격은 실질취득가로 비교. 최저가 69,300,000원이 아니라 낙찰가에 실제 인수액을 더한 금액을 최근 거래 85,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -13.7%입니다. 전체 평균 96,571,428원만 근거로 가격 메리트를 확대해 해석하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 노후 다세대인 만큼 수리비 변수도 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건은 표면 가격만 보면 감정가 99,000,000원에서 한 번 유찰돼 69,300,000원까지 내려왔고, 최근 거래 85,000,000원의 81.5%입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2021.05.03 전입한 한규진의 보증금이 얼마인지, 실제로 매수인이 인수할 금액이 있는지가 먼저입니다. 그 금액이 확정돼야 비로소 실질취득가와 최근 거래를 비교할 수 있습니다. 여기에 최근 가격 추세 -13.7%, 19세대 다세대, 최근 12개월 거래 1건이라는 환금성 변수를 함께 보면, 현재 단계의 결론은 가격보다 선순위 점유관계 확인이 우선입니다.
