대구지방법원 2025타경11210. 구미시 사곡동 213-1 소재 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 필로티주차장 및 계단실, 2층 근린생활시설인 게임장, 3~5층 다가구주택입니다. 공부상 5층이지만 토지 고저차로 서측 도로에서는 지하 1층·지상 4층 형태로 보이며, 주차장 진입로로 이용되는 토지와 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.

권리구조의 출발점은 2009년 설정된 평리새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류·임차권과 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 현황상 임차인도 가장 이른 전입일이 2010.05.12.로 말소기준일보다 뒤이므로, 제공된 권리판단상 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없습니다. 다만 인수 0원은 명도 부담 0을 뜻하지 않습니다. 실제 점유자와 임차권등기자가 다수인 만큼 호실별 점유관계와 퇴거 협의는 별도의 실무 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2009.11.05. 접수된 을구 1번 평리새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권 130,000,000원과 이후의 조두호 가압류 40,000,000원, 국·구미시 압류, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번과 2번 근저당권은 2026.02.03. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기된 기록이 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 13명

확인된 실제 임차인은 13명입니다. 보증금 대위·승계 신고로 중복된 보증기관은 없으며, 모든 임차인의 전입일이 2009.11.05. 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 승계액은 0원입니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구, 실제 계약관계 및 배당순위를 원문 서류로 함께 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가는 827,811,000원으로 감정가 1,689,411,400원의 49%이며, 두 차례 유찰된 회차입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.

특히 이 물건은 단일 주거 호수가 아니라 2층 근린생활시설, 3~5층 다가구주택, 필로티주차장, 토지와 제시외 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 임대수익, 공실률, 호실별 보증금·월세, 상가 운영상태, 건물 유지비와 명도비용을 함께 반영한 수익가치 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 827,811,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 총 채권액 820,000,000원 중 817,132,890원이 배당되고, 2,867,110원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.3% 수준으로 추정한 값이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구미시 사곡동 사곡초등학교 남서측 인근이며, 주변은 노선상가·아파트·단독주택·다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 433㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 평지의 부정형 토지로 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 893,700원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 서측 도로 기준으로는 지하 1층·지상 4층 형태입니다.
• 환금성. 주거와 근린생활시설, 토지 및 제시외 건물을 함께 인수하는 일괄매각이므로 매수층과 자금조달 구조가 단일 주거물건보다 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 13명 점유관계 재확인. 임차인별 실제 점유 여부, 퇴거 상태, 열쇠 인도 가능성, 배당요구와 계약 종료 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 정종윤·민영란의 보증금과 확정일자, 계약서 존재 여부를 매각물건명세서 및 문건으로 보완 확인하세요.
• 조두호 관계 검토. 임차권자와 가압류 채권자가 같은 이름으로 나타나므로 보증금 지급내역과 원인채권을 대조해야 합니다.
• 근린생활시설 현황. 2층 게임장의 실제 영업·점유·시설물 귀속과 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
• 일괄매각 경계 확인. 제시외 건물과 주차장 진입로 토지의 위치, 면적, 이용관계와 인접 토지 경계를 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출 문건을 확인하세요.
• 수익가치 산정. 최근 실거래 기준 없이 감정가 할인율만으로 가격을 평가하지 말고, 호실별 임대료·공실·수선비·명도비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 운영은 복합형”

이 사건의 권리 결론은 분명합니다. 2009.11.05. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 13명의 전입은 모두 그 이후이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 다세대’로 보면 안 됩니다. 2층 근린생활시설, 3~5층 다가구주택, 필로티주차장, 토지와 제시외 건물을 함께 인수하고 다수 점유자를 정리해야 하는 복합 운영자산입니다.

최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 기준이 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전한 편이지만, 가격과 운영 난도는 별도 검증이 필요한 물건입니다. 응찰의 승부처는 낮아진 숫자 자체가 아니라 실제 임대수익과 명도·수선·공실비용을 모두 반영한 보수적인 수익가치 산정입니다.