수원지방법원 2024타경6617. 본건은 향남읍 하길리 1453-6의 토지와 4층 철근콘크리트 건물을 대상으로 한 경매입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설(음식점), 2층부터 4층까지 단독주택(다가구주택)입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물 2-1, 2-2도 매각에 포함됩니다.
등기상 핵심은 2015.12.10 접수된 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 신한은행 추가 근저당, 호산엔지니어링주식회사 전세권, 신용보증기금·서울보증보험 가압류, 이옥태 임차권, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 구조는 비교적 선명하지만, 점유관계 확인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6617 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 하길리 1453-6 · 경기도 화성시 만세구 향남읍 한절이2길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설(음식점) · 2층-4층 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 |
| 토지 | 270.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 임종혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,393,168,900원 / 682,652,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.30 |
| 청구금액 | 503,412,813원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1, 2-2 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.12.10 신한은행
말소기준은 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권 235,200,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 60,000,000원, 을구 3번 208,800,000원과 2018.04.30 설정된 을구 5번 36,000,000원 역시 매각으로 소멸합니다. 2023.08.21 호산엔지니어링주식회사의 전세권 110,000,000원도 말소기준 뒤에 설정되어 소멸 대상입니다.
이옥태의 주택임차권은 임대차계약일 2023.03.29, 확정일자 2023.03.30, 주민등록·점유개시일 2023.04.26이고 임차보증금은 120,000,000원입니다. 모두 말소기준일 2015.12.10보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 정리되어 있고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 알려진 6건은 대항력 없음, 2건은 미상
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박인기 | 1층 101호(상가 전체) 116.0000㎡ | 2022.09.30 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 2024.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구현호 | 미상 | 2015.12.14 | 미상 | 2024.08.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최현록 | 미상 | 2020.05.07 | 미상 | 2024.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권용범 | 미상 | 2023.12.19 | 미상 | 2024.07.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김우연 | 미상 | 2024.01.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이옥태 | 3층 136.74㎡ 중 68㎡ 302호 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.26 · 확정일자 2023.03.30 | 120,000,000원 | 2025.04.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 호산엔 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 682,652,000원이고, 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 본건은 1층 음식점과 2층-4층 다가구주택, 토지 270.0㎡가 결합된 주상용 물건이므로 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
따라서 실질취득액도 현재 배당모형상 인수액 0원을 반영한 682,652,000원으로 보되, 미상 점유 2건의 실제 권리가 확인될 때까지는 이 금액을 최종 취득비용으로 확정해서 받아들이기보다 권리 확인 전 단계의 기준금액으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 682,652,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,226,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 235,200,000원 | 235,200,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 208,800,000원 | 208,800,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 6. 을구 7번 전세권 · 호산엔지니어링주식회사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 7. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 220,222,214원 | 23,425,480원 |
| 8. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,328,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가 682,652,000원에서 채권자 총 청구액 970,550,974원 중 673,425,480원이 배당되고, 미배당은 297,125,494원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하길고등학교 북동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·아파트단지·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(음식점), 2층-4층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 270.0㎡, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 소로1류, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 우선 확인. 호산엔·회사의 실제 점유개시일, 전입일, 보증금, 확정일자와 점유부분을 확인해야 합니다.
- 전세권 범위 확인. 호산엔지니어링주식회사의 전세권은 3층 북서쪽 약 75㎡ 301호, 전세금 110,000,000원으로 등기돼 있습니다.
- 302호 임차권 확인. 이옥태는 3층 68㎡ 302호, 임차보증금 120,000,000원이며 주민등록·점유개시일은 2023.04.26입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외 건물 2-1, 2-2가 매각에 포함됩니다.
- 주상용 운영 상태 확인. 1층 음식점과 2층-4층 다가구주택의 각 점유자, 실제 사용현황과 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표와 실제 세금·최우선변제 대조. 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “확인할 것이 없다”는 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.12.10 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 682,652,000원 가정의 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 점유입니다. 확인된 전입일이 있는 임차관계는 모두 말소기준보다 늦지만, 호산엔·회사 2건은 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 1층 근린생활시설과 2층-4층 다가구주택이 혼합된 건물이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 49%라는 숫자보다 미상 점유의 권리 확정과 실제 인도 가능성 확인을 먼저 끝내야 하는 물건입니다.
