부동산임의경매

2024타경10432 · 수원지방법원 · 근린시설

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

146,020,000원 1억 4,602만 감정가 298,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

11-04 D-7

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

1,460만원

최저가의 10% · 14,602,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 2.98억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · Ⅶ-0.169g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 정리되지만 근린시설 특성상 임차관계와 배당 부족 구조를 확인해야 하는 유찰형 물건입니다.

가격 최저가 146,020,000원 = 감정가 298,000,000원의 49% (2회 유찰)
자금 입찰보증금 약 14,602,000원 · 매수인 인수액 0원
리스크 신한은행 근저당 미배당 발생 가능 · 임차인 3명은 말소기준 후 권리로 인수 제외

한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후 임차인으로 매수인 인수 위험은 0원이지만, 근린시설은 아파트와 달리 임대수익·공실·실제 이용상태 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

298,000,000원 / 146,020,000원

2회 유찰

감정가 대비

49%

현재 회차 기준

매수인 인수

0원

임차인 인수 제외

핵심지표

임대 확인

근린시설 환금성

수원지방법원 2024타경10432. 오산시 세교동 더퍼스트타워세교 7층 726호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 신한은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 점유자로 확인되어 낙찰자가 보증금 등을 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경10432 (임의경매)
소재지	경기도 오산시 독산성로 425(세교동), 7층726호 (세교동,더퍼스트타워세교)
물건종류	근린시설 · 전용 69.1500㎡
소유자	남광문
감정가 / 최저가	298,000,000원 / 146,020,000원
신청채권자 / 청구액	주식회사신한은행 / 456,989,873원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

2021년 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 임의경매개시결정은 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명은 전입·점유 시점이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 및 우선변제권을 인정받는 구조가 아닙니다.

② 임차 현황 — 대항력 없는 점유자

임차인	점유	보증금	판정
(주)레오테크(양우찬)	726호	15,000,000원	대항력 없음
주식회사에스지사이언스(송수영)	5층508호	20,000,000원	대항력 없음
애프터그린 농업회사법인 주식회사(최진영)	508호	20,000,000원	대항력 없음

✅ 권리 판단 임차인 보증금 합계는 존재하지만 모두 말소기준권리 이후 점유로 확인되어 매수인 인수금액은 0원입니다.

③ 예상 배당표 (매각가 146,020,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,844,280원
신한은행 근저당	261,600,000원	143,175,720원
소유자 교부	-	0원

현재 최저매각가 기준 신한은행 채권최고액 261,600,000원 전액 배당은 불가능하며 약 118,424,280원의 미배당이 발생합니다. 다만 매수인에게 해당 채무가 승계되지는 않습니다.

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 가격

⚠️ 근린시설 체크 포인트 세마역 인근 지식산업센터 내 물건으로 교통 접근성은 양호하나, 아파트와 달리 임대수요와 공실 위험이 가격 판단의 핵심입니다. 726호는 시건 중으로 내부 이용상태 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 전철1호선 세마역 북서측 인근, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 세마역 이용이 가능합니다.
건물. 2019년 사용승인된 철근콘크리트 구조 지식산업센터입니다.
이용상태. 726호는 시건 중으로 세부 이용내용 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리 이후 임차인으로 인수 위험은 없습니다.
현장 확인. 726호 내부 상태와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
임대수익. 근린시설 특성상 낙찰 후 공실 가능성과 임대료 수준을 검토해야 합니다.
배당 구조. 신한은행 미배당 발생 여부와 후순위 권리 관계를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 승부는 운영성”

이 물건은 2회 유찰을 거치며 가격 부담은 낮아졌고, 권리상 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 다만 근린시설은 단순히 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 실제 임대 가능성, 공실 기간, 내부 상태를 확인해야 최종 입찰가를 결정할 수 있습니다. 권리는 안정적이지만 운영성이 핵심인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-01-16	유찰	2억 9,800만원
2	2026-02-24	유찰	2억 860만원
3	2026-11-04	D-7 진행	1억 4,602만원

부동산임의경매

유찰 2회로 가격은 내려왔지만, 임대·환금성 확인이 필요한 세교 지식산업센터

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 임차 현황 — 대항력 없는 점유자

③ 예상 배당표 (매각가 146,020,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리, 승부는 운영성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (23장)

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