대구지방법원 2025타경11211. 김천시 지좌동 덕일아파트 4동 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층입니다. 현재 소유자는 백지훈으로, 2014.03.18. 거래가 43,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 핵심은 현재 소유자의 취득보다 앞선 2013.03.08. 김천축산업협동조합 근저당권 18,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 설정된 2017년 근저당권, 2019년 신한카드 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도의 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11211 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 지좌동 440-2 덕일아파트 제4동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 경상북도 김천시 지좌길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 동일 면적 | 49.69㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 백지훈 (2014.03.18. 거래가 43,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 24,010,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 | 39,836,060원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
말소기준은 2013.03.08. 을구 5번 김천축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 18,000,000원이고 당시 채무자는 김연태입니다. 현재 소유자 백지훈의 소유권 취득은 2014.03.18.로 그 뒤입니다. 2017.07.07. 같은 김천축산업협동조합의 후순위 근저당권 18,000,000원, 2019.12.23. 신한카드 가압류 18,126,802원, 2025.07.09. 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순자 | 4동 203호 · 사용관계 미상 | 2022.07.11 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 김순자 1명입니다. 전입일은 2022.07.11.로 말소기준권리인 2013.03.08. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과대로 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계할 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장은 -20.6% 하락
동일 면적 49.69㎡의 실거래 12건을 보면 전체 평균은 33,708,333원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 30,428,571원과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 거래는 7건이고, 최신 거래는 2026.07. 34,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.69㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2026.05 | 49.69㎡ | 1 | 36,000,000원 |
| 2026.04 | 49.69㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2026.03 | 49.69㎡ | 3 | 25,000,000원 |
| 2026.01 | 49.69㎡ | 3 | 31,000,000원 |
| 2026.01 | 49.69㎡ | 4 | 28,000,000원 |
| 2025.11 | 49.69㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2024.10 | 49.69㎡ | 3 | 49,500,000원 |
| 2024.09 | 49.69㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 2024.07 | 49.69㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2024.07 | 49.69㎡ | 1 | 25,000,000원 |
| 2024.06 | 49.69㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.69㎡ | 7건 | 30,428,571원 |
현재 최저가 24,010,000원은 최근 12개월 평균 30,428,571원의 78.9%이고, 최신 거래 34,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 49,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다.
다만 이 할인율만 보고 가격 매력이 확정됐다고 보기는 어렵습니다. 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 시세 추세가 -20.6%로 하락했고, 2026.04에는 현재 최저가보다 낮은 20,000,000원 거래도 있었습니다. 즉 현재 최저가는 최근 평균보다 낮지만 최근 시장의 절대 저점보다 낮은 가격은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 김천축산업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 김천축산업협동조합 | 18,000,000원 | 5,177,820원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,126,802원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 54,126,802원 중 23,177,820원이 배당되고, 미배당은 30,948,982원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지좌동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·노선상가·농경지·임야 등이 혼재합니다. 생활편의시설 접근성을 포함한 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 5m, 동측 폭 약 6m, 서측 폭 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 대로1류 및 소로3류와 접합니다. 공시지가는 381,900원/㎡입니다.
- 단지. 덕일1은 210세대, 1987.12.15. 준공입니다. 동일 면적 실거래가 이어지고 있으나 최근 거래 추세는 -20.6%입니다.
- 현장확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부가 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 33,708,333원보다 최근 12개월 평균 30,428,571원과 최신 거래 34,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근·과거 시세 비교가 -20.6%입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 추가 하락 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 20,000,000원 거래 확인. 2026.04 동일 면적 4층이 20,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 24,010,000원보다 낮은 실제 거래가 존재한다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 김순자 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 명도 절차와 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 최우선변제 가능성은 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 상태와 실제 내부구조는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 하락장을 봐야 한다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2013.03.08. 김천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·강제경매 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 김순자의 전입 역시 2022.07.11.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 2회 유찰로 24,010,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 30,428,571원의 78.9% 수준입니다. 최신 34,000,000원 거래보다도 낮아 감정가 49,000,000원 때와는 분명히 상황이 달라졌습니다. 그러나 최근 시세가 -20.6% 하락했고 20,000,000원 거래까지 확인되는 만큼, 현재 가격을 곧바로 절대적인 저가라고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 보수적 검증. 이 사건의 승부처는 할인율 자체보다 하락장 속 적정 입찰가입니다.
