수원지방법원 2024타경13660. 용인시 수지구 신봉동의 대지·토지와 근린생활시설 이용 부동산입니다. 감정가는 4,934,457,840원, 현재 최저매각가도 같은 금액으로 신건입니다. 등기자료의 소유자는 유미란으로 표시되어 있고, 말소기준은 2011년 10월 27일 설정된 용인축산업협동조합의 채권최고액 585,000,000원 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 근저당, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수만 보면 단순합니다. 그러나 감정평가서에는 토지 일련번호 1),2),5)가 유미란·유재규 공동소유이고 건물 일련번호 3),4)는 각각 단독소유라고 기재되어 있습니다. 또한 건물은 등기사항전부증명서상 토지와 일반건축물대장·현황상 소재 토지가 서로 다르게 나타난다고 적시돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 일괄매각과 함께 등기사항증명서와 공부상의 차이를 확인하라고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13660 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 582-1 |
| 등기 부동산 표시 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 582-1, 582-2 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 감정평가서상 근린생활시설 이용 |
| 토지자료 | 지목 대 · 상업용 · 면적 351.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 유미란 |
| 감정가 / 최저가 | 4,934,457,840원 / 4,934,457,840원 (신건) |
| 청구액 | 819,399,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 등기사항증명서와 공부상의 차이 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 을구 6번 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 7번 근저당과 2012년의 을구 9번·10번 근저당, 2025년 가압류, 2026년 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 수지농업협동조합 근저당, 고광민 임차권, 김미숙 전세권, 김지호 전세권·주택임차권, 정태웅 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미숙 | 143.2900㎡ | 2016.02.15 | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 2025.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
김미숙의 전입일은 2016.02.15로 말소기준권리인 2011.10.27보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.03.04에 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 제시된 배당표에는 김미숙에 대한 배당액이 잡히지 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 시세 가점 없이 배당 여력만 확인
이 물건은 동일 조건의 실거래 비교자료가 제시되지 않아 시세보다 싸다거나 비싸다는 판단은 하지 않습니다. 현재 확인 가능한 것은 매각대금 내부의 배당 구조입니다. 신건 가격 4,934,457,840원을 기준으로 제시된 채권액 1,957,851,108원은 전액 배당되고, 채권 미배당은 0원입니다.
1회 유찰 시 매각가 3,947,566,272원, 2회 유찰 시 3,158,053,017원으로 내려가도 제시된 시나리오에서는 채권 미배당이 모두 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이는 권리배당 구조가 안정적이라는 뜻일 뿐 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,934,457,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 51,744,578원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 용인축산업협동조합 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 용인축산업협동조합 | 845,000,000원 | 845,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 용인축산업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 용인축산업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 용인축산협동조합 | 20,851,108원 | 20,851,108원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,924,862,154원 |
제시된 배당계산상 총 채권 1,957,851,108원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 2,924,862,154원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 수지구 신봉동 ‘서봉마을회관’ 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 노변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 용인서울고속도로 서수지IC가 있습니다.
- 이용. 감정평가서상 일련번호 3),4) 건물은 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,639,000원/㎡입니다.
- 거래·규제. 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있습니다.
- 건물. 일련번호 3)은 조적구조 평스라브지붕 1층, 일련번호 4)는 경량철골구조 기타지붕 1층이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공부상 차이 원본 대조. 건물 소재 토지가 등기사항전부증명서와 일반건축물대장·현황에서 다르게 나타나는 부분을 반드시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 일련번호 1),2),5)와 건물 일련번호 3),4)의 실제 매각 포함관계를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 소유관계 확인. 등기자료의 유미란 단독소유 표시와 감정평가서상 토지 공동소유·건물 단독소유 기재를 물건별 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차인 김미숙. 대항력은 없지만 보증금 100,000,000원, 차임 6,000,000원, 배당요구 2025.03.04가 확인됩니다. 확정일자와 실제 점유관계를 원본으로 확인하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당하므로 취득·이용 계획과 관련 요건을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 별도의 현장 시세와 수익성을 검토하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 구조’를 먼저 본다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 말소기준 이후 존속 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 김미숙도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 제시된 채권 미배당도 모두 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리 말소 여부가 아닙니다. 대지·토지와 근린생활시설이 결합된 일괄매각이고, 등기사항전부증명서와 일반건축물대장·현황의 소재 토지가 다르며, 감정평가서상 토지와 건물의 소유관계도 나뉘어 있습니다. 시세 비교자료도 없어 현재 가격의 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 그러나 공부·소유·이용관계 확인 전에는 가격 판단도 보류”입니다.
