인천지방법원 2025타경512077. 감정평가상 업무시설(오피스텔)인 효성 해링턴타워 인하 29층 2922호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수보다 먼저 선순위 임차권을 읽는 것입니다. 임차인 이민지는 2021.12.17 임대차계약, 2021.12.21 확정일자, 2022.01.21 전입·점유를 갖췄고, 2024.02.19 보증금 230,000,000원으로 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2024.05.30 국의 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
현재 회차 배당 추정에서는 매각대금 155,400,000원 중 집행비용 2,975,600원을 먼저 제외하고 임차인에게 152,424,400원이 배당됩니다. 보증금에서 남는 77,575,600원은 통상 매수인이 승계하는 금액입니다. 즉 확약서가 없다면 “최저가가 155,400,000원이니 싸다”라고 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 29층 2922호 · 인주대로 148 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 32층 건물 중 29층 |
| 호실 표시 | 매각물건명세서 비고상 11-22호는 102동으로, 본건은 102동에 속함 |
| 소유자 | 장미랑 · 2022.03.14 소유권이전 등기 · 거래가액 284,342,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.05.30 국의 압류입니다. 이보다 앞선 2022.01.21 전입·점유와 2024.02.19 주택임차권등기를 가진 이민지는 대항력을 갖고 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 실제 임차인은 1명, 이민지입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 합산하지 않고, 2025.09.03 강제경매개시결정의 신청채권자로 구분합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민지 | 29층 2922호 52.6966㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.01.21 | 우선변제 有 확정 2021.12.21 · 배당요구 | 실질 0원 확약 미적용 룰상 77,575,600원 |
② 가격 구조 — 유찰가보다 ‘인수 여부’가 먼저다
이 사건은 시세 자료 대신 낙찰가와 임차권 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 155,400,000원이고 감정가 222,000,000원에서 1회 유찰된 상태입니다. 확약서를 적용하면 현재 회차의 실질취득은 155,400,000원으로 정리됩니다.
반대로 확약을 적용하지 않는 원칙적 대항력 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 임차권이므로, 단순히 최저가가 내려갔다고 실질취득 부담도 같은 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당·인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 155,400,000원 | 77,575,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 108,780,000원 | 123,542,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 76,146,000원 | 155,624,628원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,975,600원 |
| 1. 임차인 이민지 보증금 | 230,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이민지 보증금의 부족분은 77,575,600원입니다. 이는 확약을 적용하지 않은 원칙적 인수액이며, 제출된 말소동의 확약서를 적용한 본 리포트의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철골철근콘크리트구조 32층 건물 내 29층 2922호입니다.
- 입지. 용현3동 행정복지센터 남측 인근으로, 주위에 업무시설·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측으로 약 30미터 내외의 도로가 소재하며, 토지 도로접면은 광대로한면입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이 확인되며 공시지가는 1,999,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 핵심 근거로 합니다. 원본의 대상 임차권·조건·적용범위를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 임차권 범위. 이민지 임차권은 29층 2922호 52.6966㎡ 전부, 보증금 230,000,000원입니다. 확약은 이 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 임차인 배당예상액은 152,424,400원, 원칙적 미배당액은 77,575,600원입니다. 확약 미적용 시 매수인 부담 구조가 완전히 달라집니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에는 2022.03.14 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기부와 매각물건명세서 원문을 함께 대조해 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 호실 표시. 매각물건명세서 비고상 본건은 102동에 속하며, 임차권등기에도 102동 2922호로 표시돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 오피스텔 실거래와 현재 매물을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘싼 경매’보다 ‘확약의 경매’다
이 사건을 최저가 155,400,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓치게 됩니다. 이민지의 보증금은 230,000,000원이고, 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 77,575,600원이 미배당돼 매수인에게 이어지는 구조입니다.
반전은 매각물건명세서에 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 155,400,000원으로 정리됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 확약서의 효력이 실제 매각·말소 과정에서 그대로 적용되는지 원본으로 확인하는 것입니다. 주변 시세에 대한 별도 근거가 없으므로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다.