대구지방법원 2025타경11222. 구미시 진평동 127-7의 토지와 3층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 다가구주택 3가구, 2층은 5가구, 3층은 4가구로 이용 중이며 총 12가구입니다. 말소기준권리는 2019.06.19. 설정된 공단1동새마을금고의 채권최고액 158,600,000원 근저당입니다. 이후 남아 있는 경북 신용보증재단·주식회사 케이비국민카드· 중소기업은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽 핵심은 비교적 명확합니다. 확인된 점유자 윤영택은 102호에 2023.12.27. 전입했는데, 말소기준일인 2019.06.19.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 범위는 별도 확인이 필요합니다. 실제 임차인은 1명으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11222 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 127-7 · 경상북도 구미시 인동22길 52 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 |
| 이용상태 | 1층 3가구 · 2층 5가구 · 3층 4가구 |
| 토지 | 206.6㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 정헌동 |
| 감정가 / 최저가 | 428,205,680원 / 102,811,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 청구금액 | 122,705,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.06.19. 공단1동새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 2025.03.12. 경북 신용보증재단 48,195,000원 가압류, 같은 날 주식회사 케이비국민카드 16,277,696원 가압류, 2025.03.28. 중소기업은행 23,092,005원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2024.12.17. 삼성카드 주식회사 가압류 48,838,446원은 2025.02.14. 등기부상 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 말소기준 후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영택 | 102호 | 2023.12.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 24%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 102,811,000원으로 감정가 428,205,680원의 24% 구간까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트 같은 표준화된 한 세대가 아니라 토지 206.6㎡와 12가구로 이용 중인 3층 다가구주택입니다. 개별 건물의 임대상태·수선상태·수익성에 따라 실제 거래가격 편차가 커질 수 있는 유형입니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실은 감정가 대비 할인율 자체보다 실제 시장에서 받아들일 수 있는 가격을 다시 검증해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,811,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,239,354원 |
| 2. 근저당 · 공단1동새마을금고 | 158,600,000원 | 100,571,646원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 48,195,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,277,696원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 23,092,005원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 246,164,701원 중 예상 배당액은 100,571,646원이며, 미배당은 145,593,055원입니다. 이 미배당 채권은 현재 권리분석상 매수인 인수액으로 잡히지 않으며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 진평동 진평중학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층 3가구, 2층 5가구, 3층 4가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 스라브지붕 3층으로, 위생·급배수·가스공급·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 206.6㎡의 대지로 평지·정방형·소로각지이며, 공시지가는 606,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 외관 상태. 외벽 일부 화강석붙임이 손상된 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 및 목록2 지상 소재 발코니 등이 포함되는 일괄매각입니다. 실제 경계와 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차관계. 확인된 윤영택은 후순위 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원문으로 재확인해야 합니다.
- 12가구 현황. 감정평가상 총 12가구로 이용 중이므로 실제 각 호실 점유자와 임대차 현황이 현재도 동일한지 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 손상. 외벽 일부 화강석붙임 손상이 기재돼 있으므로 보수 범위와 비용을 현장 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 다가구주택과 토지의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 24%”는 시세 근거가 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2019.06.19. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 윤영택의 2023.12.27. 전입은 그보다 늦습니다. 후순위 가압류도 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권이 없어 현재 추정 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가는 102,811,000원까지 내려왔고 4회 유찰됐지만, 비교 가능한 실거래 값이 없으므로 이를 근거로 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 게다가 총 12가구로 이용 중인 다가구주택이고 외벽 일부 손상도 확인됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·건물상태 확인은 오히려 더 중요해진 물건입니다. 결론은 권리 합격, 가격은 현장·시세 검증 후 판단입니다.
