수원지방법원 2024타경97682. 경기도 수원시 영통구 신동 396-3, 도로명 신원로 121-1의 다가구주택과 토지가 매각 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물로, 감정평가상 2층 6가구·3층 6가구·4층 2가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유지분은 이상규 10분의 1, 주식회사더컨설팅 10분의 9이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 목록3 지분매각, 목록2 건물이 외관상 B동으로 표기된다는 내용이 있습니다.
권리분석의 기준점은 2020.04.09 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 1,560,000,000원입니다. 이후 확인되는 임차인의 전입일과 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 권리가 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97682 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신동 396-3 · 경기도 수원시 영통구 신원로 121-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인 2020.03.31 |
| 이용현황 | 2층 다가구주택 6가구 · 3층 다가구주택 6가구 · 4층 다가구주택 2가구 |
| 소유자 | 이상규 10분의 1 · 주식회사더컨설팅 10분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 3,291,605,000원 / 2,304,123,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구액 | 161,288,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록3 지분매각 · 목록2 건물 외관상 B동 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.09 수협은행
말소기준권리는 수협은행 근저당권 1,560,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정, 압류, 별도 임의경매개시결정과 등기된 주택임차권들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 특히 등기된 임차권자 홍상범·석현도·원지훈·김채영·김종찬·어중석·서인환의 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다.
② 임차·점유관계 — 다수이지만 대항력은 모두 후순위
현황조사·매각물건명세서·등기부에서 여러 호실의 임차·점유관계가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없으며, 아래 명의들은 실제 임차·점유관계로 확인된 사례입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 호실도 있어 현황과 계약관계 대조가 중요합니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이강민 | 203호 | 2023.03.03 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최솔우 | 301호 | 2020.08.21 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준채 | 302호 | 2020.06.01 | 2020.05.22 | 750,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김충경 | 303호 | 2020.07.03 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창재 | 304호 | 2022.08.08 | 2022.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보미 | 305호 | 2022.09.27 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신은지 | 401호 | 2023.12.11 | 2020.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍상범 | 206호 | 2020.07.03 | 2020.06.22 | 157,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석현도 | 202호 | 2022.08.22 | 2022.08.22 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원지훈 | 402호 | 2022.05.18 | 2022.02.16 | 255,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 306호 | 2021.02.10 | 2021.01.19 | 153,450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종찬 | 401호 | 2023.12.11 | 2023.11.02 | 250,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 어중석 | 204호 | 2020.08.24 | 2020.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서인환 | 205호 | 2023.04.14 | 2023.04.14 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 유찰률만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 3,291,605,000원, 현재 최저매각가는 2,304,123,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아, 단순히 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,304,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 25,441,230원 |
| 1. 근저당권 · 수협은행 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 홍상범 | 161,288,486원 | 161,288,486원 |
| 3. 경매개시결정 · 수협은행 | 161,288,486원 | 161,288,486원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 396,104,798원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 1,882,576,972원이 전액 배당돼 미배당은 0원이고, 소유자 잔여는 396,104,798원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동중학교 북서측 인근으로 아파트·단독주택·다가주택·학교·공장·근린생활시설·공원이 소재한 신흥주택지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 망포역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 계단실, 2층 다가구주택 6가구, 3층 다가구주택 6가구, 4층 다가구주택 2가구, 5층 계단실·저수조로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 사용승인은 2020.03.31입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반공업지역이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 목록3은 지분매각입니다. 토지·건물별 매각범위와 공유지분 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- B동 표기 확인. 목록2 건물이 외관상 B동으로 표기된다는 비고가 있으므로 공부상 표시와 현황을 현장에서 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 임차관계 대조. 여러 호실에 점유자와 임차권자가 있고 일부 보증금은 확인되지 않습니다. 대항력은 자료상 없지만 실제 점유와 계약관계 확인은 별개입니다.
- 401호 관계 확인. 신은지와 김종찬 관련 기록이 함께 존재하므로 현재 점유자·임차권자 관계를 확인해야 합니다.
- 홍상범 관계 확인. 임차인 홍상범과 경매 관계인의 동일성에 관한 주의가 있어 실제 임대차와 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 배당 변화. 현재는 미배당 0원이지만 2회·3회 유찰 시 미배당이 커지므로 회차별 배당구조 변화를 함께 살펴야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건의 말소기준은 2020.04.09 수협은행 근저당이고, 자료에서 확인되는 임차·임차권 관계는 모두 그 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수 0원입니다.
하지만 다가구주택 특성상 여러 호실의 점유관계가 얽혀 있고, 보증금 미상 사례가 있으며, 일괄매각과 목록3 지분매각 조건까지 함께 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 숨은 선순위 보증금보다는 현황·매각범위·관계인 확인입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교축이 없는 만큼, 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하지 않는 접근이 적절합니다.
