인천지방법원 2025타경513221. 용현동 ‘용마루’ 2층 203호, 전유면적 79.05㎡ 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 현재 소유자는 김인수이고, 2017년 7월 5일 소유권을 취득했습니다. 과거 농협은행 근저당권 182,400,000원은 2020년 3월 2일 해지로 이미 말소됐습니다.

이 사건의 핵심은 2024년 설정된 배한이의 주택임차권과 2025년 3월 27일 인천신용보증재단 가압류를 기준으로 한 권리 흐름입니다. 임차인은 2022년 3월 4일 전입·점유, 2022년 2월 15일 확정일자를 갖췄으므로 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 확약이 변수

과거 농협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준일은 2025.03.27 인천신용보증재단 가압류입니다. 그보다 앞선 배한이의 전입·점유와 임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 확약 적용

* 확약을 배제한 배당계산상 미배당 보증금은 현재 회차 69,999,200원, 2회 유찰 시 112,239,280원, 3회 유찰 시 141,687,496원입니다.

③ 시세 비교 — 142,800,000원은 최근 시세 아래, 그러나 시장은 하락 중

용마루 실거래는 전체 평균만 보면 195,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에는 최근 자료가 더 중요합니다. 최근 12개월 동일 면적 79.05㎡ 거래 3건 평균은 162,333,333원, 최신 거래는 2025년 8월 163,000,000원입니다. 현재 최저가 142,800,000원은 최근 12개월 평균의 88.0%입니다.

표면적으로는 실질취득 142,800,000원이 최근 평균보다 19,533,333원 낮고, 최신 거래 163,000,000원보다도 20,200,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 21.2% 하락했습니다. 따라서 “전체 평균 195,000,000원 대비 크게 싸다”는 식의 해석보다, 최근 거래대 자체가 낮아진 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)

현재 회차의 배당계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 69,999,200원입니다. 다만 본 분석의 실질취득·인수 판단은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용해 인수 0원으로 반영했습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 2017.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층입니다.
• 입지. 용현2동행정복지센타 북동측에 위치하며 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 북동측에 인주대로가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다.
• 규모·환금성. 용마루는 26세대 규모이고, 실거래는 존재하지만 최근 거래가격이 과거 거래군 대비 -21.2% 낮아진 흐름입니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 배한이 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용과 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당계산상 미배당은 69,999,200원이지만, 확약 적용 시 분석상 실질 인수는 0원입니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 195,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 162,333,333원·최신 163,000,000원과 최근 추세 -21.2%를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 2회 유찰 시 최저가는 99,960,000원으로 내려가지만 확약을 배제한 룰상 미배당은 112,239,280원으로 늘어납니다. 이 사건에서 최저가만 보는 접근은 위험합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 0원”이 함께 있는 사건

이 물건은 구조를 한 줄로 단순화하면 안 됩니다. 배한이는 2022년부터 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며, 보증금 210,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 분석에서는 배한이 관련 실질 인수를 0원으로 반영합니다.

그 전제에서 현재 실질취득 142,800,000원은 최근 12개월 평균 162,333,333원과 최신 거래 163,000,000원보다 낮습니다. 다만 시장 가격은 과거 거래군 대비 21.2% 하락해 있어, 과거 전체 평균 195,000,000원과의 큰 할인율을 근거로 가격 매력을 과장하면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 확약의 실제 효력·적용범위를 원문으로 확인하고, 하락 중인 최근 거래가격을 기준으로 응찰가를 통제하는 것입니다.