인천지방법원 2025타경513371. 인천 남동구 구월동 호산빌라 1층 101호, 전용 48.15㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 홍성규이며, 2020년 6월 26일 거래가 108,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 남동구 압류가 설정되었고, 2025년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 단순히 오래된 근저당이 말소되는 일반적인 경매와 구조가 다릅니다. 말소기준권리는 2023년 압류인데, 임차인 박경덕은 이미 2020년부터 전입·점유한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차권등기의 매각 소멸 표시와 임차인의 대항력·보증금 인수 문제를 구분해야 합니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 위험 완화 요소입니다. 다만 확인된 내용은 임차권등기 말소에 대한 동의이며, 대항력 포기나 보증금 잔액 전부에 대한 매수인 면책까지 명시되어 있는지는 확인되지 않습니다. 별도로 신고된 김덕산의 보증금과 점유관계도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 등기 말소와 보증금 인수는 별개의 문제

실제 임차인으로 식별되는 사람은 박경덕과 김덕산입니다. 을구 11-2번 임차권 경정은 박경덕의 기존 임차권 내용을 수정한 등기이므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 실질취득가 — 7,840만원만 비교하면 안 된다

이 사건의 가장 중요한 계산은 매수인 실질취득가 = 낙찰가 + 실제 인수하는 미배당 보증금입니다. 대항력 있는 임차인이 있고 그 보증금의 일부가 낙찰대금에서 회수되지 않는다면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.

매수인이 실제로 부담할 금액은 확약서 원문, 대항력 포기 여부, 배당 결과 및 잔여 채권의 처리에 따라 달라집니다. 보증금 전액을 무조건 추가하거나 계산상 인수액 0원을 확정값으로 적용하는 방식 모두 피해야 합니다.

④ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 근거가 오래됐다

호산빌라9차의 확인된 동일 전용면적 거래는 2022년 7월 125,000,000원입니다. 거래 표본은 한 건이며, 이를 현재 시세로 확정할 수 없습니다. 최근 거래와 이전 거래 사이의 상승·하락 추세 역시 판단할 만큼의 자료가 확인되지 않습니다.

최저가 78,400,000원은 위 거래금액의 62.7%입니다. 그러나 거래 시점이 2022년이고 비교 거래도 3층이어서 1층인 경매 대상과 직접 동일하게 볼 수 없습니다. 더구나 실제 인수액이 발생한다면 가격 비교의 기준 자체가 최저가에서 실질취득가로 바뀝니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

아래 표는 제공된 배당계산의 수치를 그대로 정리한 것입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액을 기준으로 계산되어 있으며, 임차인의 독립적인 배당순위·보증금 회수액과 압류 관련 조세채권의 실제 우선순위가 확정된 최종 배당표는 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 임차인의 실제 배당순위는 반영되지 않았습니다. 신청채권의 미배당 18,411,200원은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 배당계산상 인수액 0원 역시 임차인 관련 면책을 보증하지 않습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당의 관계

회차가 내려갈수록 최저가는 낮아지지만 신청채권의 미배당액은 증가합니다. 대항력 임차인의 미회수 보증금을 매수인이 부담하는 경우라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하여 실질취득 총액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조가 나타날 수 있습니다.

따라서 유찰이 추가로 발생하더라도 인수액이 해소되었는지 먼저 확인해야 합니다. 실제 인수가 0원으로 확정되는 경우에만 낮아진 최저가를 독립적인 취득가격으로 비교할 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인동초등학교 남측 인근입니다. 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 몰탈 위 적타일, 창호는 하이샤시이며 기본 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 14m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 대지면적 333.0㎡, 제2종일반주거지역이며 개별공시지가 자료는 1,461,000원/㎡입니다.
• 규제. 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되었습니다. 다만 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 내부 상태 및 수리 필요성은 미확인입니다.
• 환금성. 15세대 규모의 노후 다세대주택이며 확인된 매매 표본은 2022년 거래 한 건입니다. 최근 실거래와 실제 매수 수요 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약서가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기와 잔여 보증금에 대한 매수인 면책까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 박경덕의 보증금. 최초 보증금 100,000,000원, 감액 후 95,000,000원, 별도 미수 5,000,000원의 채권관계 및 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 주택도시보증공사의 배당액과 임차인의 실제 보증금 회수액, 조세채권 및 우선변제 순위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 김덕산의 임대차. 2025.01.16 전입자로 대항력은 없는 것으로 분류되나, 보증금과 실제 점유·임대차관계가 명확하지 않으므로 별도 확인해야 합니다.
• 중복 계산 방지. 을구 11-2번 임차권 경정은 별도 임차인이 아니며, 주택도시보증공사의 신청채권과 박경덕의 보증금을 독립된 채무처럼 단순 합산하지 않아야 합니다.
• 실질취득가. 대항력 임차인의 인수 보증금이 남는 경우 낙찰가와 인수액을 합한 금액으로 가격을 판단해야 합니다. 확약에 따른 실질 인수 0원이 확인되기 전까지 최저가만으로 할인 여부를 단정하지 않아야 합니다.
• 시세 확인. 2022년 거래 한 건은 현재 시세를 입증하기 부족합니다. 입찰 전 인근 다세대의 최근 실거래와 현재 매물 및 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 내부·명도. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으며 실제 점유자, 인도 가능 여부 및 수리 필요성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 배당 관련 서류를 최신 상태로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 인수액이 남으면 싼 물건이 아니다”

호산빌라 101호는 감정가 112,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 78,400,000원으로 내려왔습니다. 과거 실거래 125,000,000원과 단순 비교하면 가격 차이가 커 보입니다. 그러나 그 실거래는 2022년 한 건에 불과해 현재 시세를 판단하기 어렵습니다.

더 중요한 문제는 대항력 임차권입니다. 박경덕은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 등기상 감액 후 보증금 95,000,000원과 별도 미수 5,000,000원이 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출은 중요한 긍정 요소이지만, 확인된 문구만으로 대항력 포기와 모든 미회수 보증금에 대한 면책까지 확정하기는 어렵습니다.

확약의 법적 효력과 배당 후 잔액 처리, 김덕산의 임대차관계가 확인되기 전까지 실질취득가와 가격 메리트는 미확정입니다. 확약으로 관련 부담이 완전히 해소된다면 취득가격을 다시 평가할 수 있지만, 인수 위험이 남는다면 낙찰가가 내려가도 실제 부담은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.

종합 판단: 권리관계 확인이 우선이며, 현재 최저가만을 근거로 한 저가 매수 판단은 보류해야 합니다.