수원지방법원 2025타경1198. 광교 원희캐슬 1층 D-107호 근린시설입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,451,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 권리분석의 기준점은 2017.12.28. 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 972,000,000원 근저당권입니다. 이후 2018.01.03. 주식회사원희캐슬 근저당권 442,000,000원, 2025.05.14. 임의경매개시결정, 2026.01.02. 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 매수인 인수 측면에서는 단순합니다. 이현숙의 전입일은 2024.05.03.으로 말소기준권리보다 뒤이고, 보증금은 30,000,000원, 월세는 2,000,000원입니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 미상이라 배당관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1198 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층 D-107호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 CAFE GATE(카페) · 공부상 인터넷컴퓨터게임제공시설 |
| 건물 | 2017.03.31. 사용승인 · 지하5층, 지상10층 건물 내 1층 D-107호 |
| 소유자 | 정규녀 |
| 감정가 / 최저가 | 1,451,000,000원 / 1,451,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 842,878,486원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 | 원희캐슬 광교 1층 D-107호 67.9250㎡ | 2024.05.03 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이현숙의 전입신고일 2024.05.03.은 말소기준인 2017.12.28.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없으며, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차관계는 이현숙을 기준으로 보면 됩니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다.
② 가격 판단 — 신건 1,451,000,000원, ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 회차는 감정가의 100%인 1,451,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 1,451,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 감정가와 최저가만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,451,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,160,800,000원 | 267,208,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 928,640,000원 | 497,046,400원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,451,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,910,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 972,000,000원 | 972,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사원희캐슬 | 442,000,000원 | 442,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,090,000원 |
현재 매각가 가정에서는 채권최고액 기준 근저당권 2건이 전액 배당되고 소유자 교부액은 20,090,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 북서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·아파트·주상용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 상현역(신분당선)이 있어 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 5필지 일단지로 북동측 약 28m 내외, 북서측·남서측·남동측 약 14m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)이며, 토지면적은 1,764.2㎡, 공시지가는 6,794,000원/㎡입니다.
- 건물. 2017.03.31. 사용승인을 받은 지하5층·지상10층 건물로 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 CAFE GATE로 이용 중이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이용현황 확인. 공부상 인터넷컴퓨터게임제공시설과 현황 카페(휴게음식점)의 차이가 실제 사용·영업에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 임차관계 확인. 이현숙은 대항력이 없지만 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원의 임차관계가 존재합니다. 인도와 영업점 정리 일정을 확인할 필요가 있습니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,451,000,000원을 실거래·임대수익·공실 가능성과 비교한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 세금·배당 확인. 수원시 압류가 존재하며 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당관계는 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 이용과 가격”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.12.28. 농협은행주식회사 근저당권이고, 임차인 이현숙의 전입은 2024.05.03.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정, 수원시 압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 이용상태는 별도로 봐야 합니다. 최저매각가는 감정가와 같은 1,451,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 공부상 인터넷컴퓨터게임제공시설과 현황 카페(휴게음식점)의 차이도 확인 대상입니다. 권리는 통과, 가격·이용현황은 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
