수원지방법원 2025타경1198. 광교 원희캐슬광교 1층 D-107호 근린시설입니다. 감정평가 당시 현황은 CAFE GATE로 이용 중이고, 임차인 이현숙이 보증금 30,000,000원, 월세 2,000,000원으로 조사돼 있습니다. 다만 전입일 2024.05.03.은 말소기준권리인 2017.12.28. 농협은행 근저당보다 뒤이므로 등기·임차관계상 핵심 인수 위험은 0원으로 정리됩니다.
권리보다 주의해서 볼 지점은 가격과 실제 이용상태입니다. 감정가 1,451,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,015,700,000원입니다. 그러나 동일·유사 점포의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1198 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층 D-107호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-2 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: CAFE GATE)로 이용중 |
| 건물 | 2017년 03월 31일 사용승인 · 지하5층, 지상10층 건물 내 제1층 제디-107호 |
| 소유자 | 정규녀 |
| 감정가 / 최저가 | 1,451,000,000원 / 1,015,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 842,878,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.12.28. 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 972,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사원희캐슬 근저당권, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 임차부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 | 원희캐슬 광교 1층 D-107호 67.9250㎡ | 2024.05.03 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이현숙의 전입일 2024.05.03.은 말소기준일 2017.12.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 매수인에게 승계되는 임차보증금은 산정상 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 1,451,000,000원, 현재 최저매각가는 1,015,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시에는 710,990,000원, 3회 유찰 시에는 497,692,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,015,700,000원 | 1,003,143,000원 | 410,857,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 710,990,000원 | 701,480,100원 | 712,519,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 497,692,999원 | 490,316,069원 | 923,683,931원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,015,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,557,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 972,000,000원 | 972,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원희캐슬 | 442,000,000원 | 31,143,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준의 예상배당으로, 채권 총액 1,414,000,000원 중 1,003,143,000원이 배당되고 410,857,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수원지방법원 북서측 인근으로, 각종 근린생활시설·업무시설·아파트·주상용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 상현역(신분당선)이 소재해 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 근린생활시설로서 상호 CAFE GATE의 카페로 이용 중입니다.
- 공부상 용도. 집합건축물대장상 인터넷컴퓨터게임제공시설로 등재되어 있으나 현황은 카페(휴게음식점)로 이용 중입니다.
- 건물. 2017년 03월 31일 사용승인을 받은 지하5층·지상10층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 5필지 일단지로 북동측 약 28m 내외, 북서측·남서측·남동측 약 14m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구) 등에 속하며 공시지가는 6,794,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 이현숙의 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원 임대차가 조사돼 있으므로 실제 영업·점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2024.05.03.은 말소기준일 2017.12.28.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 입찰 전 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.07. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 기재되어 있으므로 채권양도와 배당 관계를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 인터넷컴퓨터게임제공시설과 현황 카페(휴게음식점) 사이의 이용상태를 건축물대장·영업 관련 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,015,700,000원이 실제 상권·임대수익·주변 점포 거래와 비교해 적정한지 별도로 산정해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.12.28. 농협은행 근저당이고, 임차인 이현숙의 전입은 2024.05.03.으로 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가 1,451,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 1,015,700,000원까지 내려왔지만, 이를 시세 대비 할인으로 단정할 실거래 비교근거는 없습니다. 특히 현황은 카페이고 공부상 용도는 인터넷컴퓨터게임제공시설로 기재되어 있어, 권리보다 실제 이용·수익성과 가격 검증이 이 물건의 핵심입니다.
