수원지방법원 2025타경1272. 수원시 권선구 호매실동 프리마비즈타워 6층 619호를 포함한 기호 1,2 일괄매각 물건으로, 감정평가상 619·620호를 일괄로 업무용으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 큐엔엔이십사주식회사이고, 2021.11.03. 거래가액 327,544,200원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 589,200,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년에 국·권선구청장·수원시의 압류가 차례로 들어왔고, 2025.06.02. 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 499,800,000원으로 감정가 714,000,000원의 70%입니다. 그러나 본 건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이면서 실제 이용은 업무용으로 확인되므로, 단순 유찰률만 보고 가격 매력을 판단하는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1272 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2 프리마비즈타워 6층 619호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 기호 1,2 일괄로 업무용 이용 · 프리마비즈타워 6층 619·620호 |
| 건물 | 피씨조 평지붕 6층 건물 · 사용승인일 2021.06.11 |
| 소유자 | 큐엔엔이십사주식회사 · 2021.11.03. 거래가액 327,544,200원으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 714,000,000원 / 499,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 496,131,889원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 압류는 소멸
말소기준은 2021.11.03. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 589,200,000원이고 채무자는 큐엔엔이십사주식회사입니다. 근저당권에는 프리마비즈타워 620호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후의 국세 압류, 권선구청장 압류, 수원시 압류 및 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 확인 대상 2명
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김칠임 | 프리마비즈타워 619호 · 주거 | 2024.09.19 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사와우트리(배휜) | 프리마비즈타워 620호 79.7700㎡ | 2023.08.11 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 확인 대상은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 점유자의 전입일은 모두 2021.11.03. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료에서는 대항력이 없는 것으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 김칠임은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 금액·계약 내용 자체는 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격·유찰 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 499,800,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 349,860,000원, 3회 유찰 시 244,901,999원으로 제시돼 있습니다. 하지만 본 건의 가격 판단은 유찰률 자체보다 업무용 근린시설의 실제 거래가치와 임대·환금성을 따로 확인해야 합니다. 최저가가 감정가보다 낮다는 사실을 곧바로 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 499,800,000원 | 492,402,000원 | 96,798,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 349,860,000원 | 344,161,960원 | 245,038,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 244,901,999원 | 240,673,371원 | 348,526,629원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 499,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,398,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 589,200,000원 | 492,402,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 499,800,000원 가정 시 집행비용 7,398,000원과 하나은행 492,402,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 96,798,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세의 당해세 여부 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 호매실동 성당 북측 인근. 주변은 아파트형공장과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 이용. 기호 1,2는 일괄로 업무용으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 각각 왕복 4차선, 왕복 8차선 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기, 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2021.06.11이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 619·620호 일괄매각 범위. 감정평가와 매각물건명세서에서 기호 1,2 일괄매각으로 업무용 이용 중인 점을 다시 확인하세요.
- 619호 김칠임 점유. 전입일은 2024.09.19로 말소기준 뒤지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약과 점유 범위를 대조하세요.
- 620호 점유. 주식회사와우트리(배휜)는 2023.08.11 전입, 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사돼 있습니다.
- 세금 압류. 국·권선구청장·수원시 압류 3건에 대해 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 업무용 근린시설의 실제 거래가치와 임대 조건을 별도로 검증하세요.
- 배당 시뮬레이션. 현재 회차 하나은행 예상배당은 492,402,000원, 미배당은 96,798,000원이며 실제 세금·최우선변제 반영 시 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개의 문제
권리 구조만 보면 말소기준 뒤의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 두 점유자의 전입도 기준권리보다 뒤여서 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건의 실제 우선순위, 619호 김칠임의 보증금 미상, 619·620호 일괄 업무용 이용 상태를 함께 확인해야 합니다. 최저가 499,800,000원은 곧 실질취득가 499,800,000원으로 볼 수 있지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 근거는 아닙니다. 이 물건은 등기상 인수보다 점유·세금·업무용 가치 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
