수원지방법원 2025타경1303. 동탄역유림노르웨이숲 203동 1층 119호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2021.11.12. 설정된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 420,000,000원입니다. 이후 2025.01.24. 경기신용보증재단의 가압류 26,250,000원과 2025.06.12. 임의경매개시결정이 붙었으며, 두 권리 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 송인영 1명으로 확인됩니다. 전입일은 2025.04.30.이며 월차임은 400,000원입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준일보다 약 3년 5개월 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 규모가 확인되지 않았다는 사실과 별개로, 현재 자료상 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1303 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 978 동탄역유림노르웨이숲 203동 1층119호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 · 지상 2층 건물 중 1층 119호 |
| 소유자 | 강은영 · 등기상 거래가액 478,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 320,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.11.12. 신한은행 근저당입니다. 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 발생해 매각으로 소멸합니다. 2021.11.05. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송인영 | 동탄역 유림노르웨이숲 203동 119호 23.0000㎡ | 2025.04.30 | 보증금 미상 · 월 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 검증 — 70% 유찰가와 ‘시세’는 다른 문제
감정가는 458,000,000원, 현재 최저매각가는 320,600,000원으로 감정가의 정확히 70%입니다. 1회 유찰로 137,400,000원이 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에서 확인되는 거래정보에는 현재 물건과 직접 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다.
따라서 “감정가보다 30% 낮으니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 등기상 거래가액 478,000,000원이 기재돼 있으나 이는 현재 시점의 최근 실거래 시세를 대신할 수 있는 비교치가 아닙니다. 이 사건의 가격 판단은 권리분석과 분리해 실제 근린생활시설 거래·임대수익을 추가로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,288,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 315,311,600원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 446,250,000원 중 예상 배당은 315,311,600원이며, 미배당액은 130,938,400원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이지 매수인 승계액이 아닙니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 오산동 여울초등학교 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장·간선도로·SRT 동탄역이 있으며, 감정평가에서는 교통상황을 대체로 보통으로 평가했습니다.
- 용도. 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 지상 2층 건물입니다.
- 토지·도로. 중심상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역에 속하고, 북측·동측에 중로, 남측에 대로가 소재합니다.
- 규제·현황. 공시지가 7,349,000원/㎡이며, 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 송인영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당요구·최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 점유 중인 만큼 낙찰 후 인도와 영업·점유 종료 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 분리. 감정가 458,000,000원에서 320,600,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일·유사 근린생활시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 224,420,000원, 3회 유찰 시 157,094,000원으로 계산되어 있으며, 채권자 미배당액은 각각 225,771,880원·292,155,316원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현재 점유상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.11.12. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류는 소멸합니다. 실제 임차인 송인영의 전입도 2025.04.30.로 기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 320,600,000원이지만, 이 근린생활시설의 최근 시세를 직접 검증할 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 위험한가”보다 “320,600,000원이 실제 근린상가 시장에서 적정한가”를 별도로 검증하는 것입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트까지 확인됐다고 보기는 어렵습니다.
